买不到５年的二手房营业税怎样计算
——更新时间：2009-02-24 04:53:00 点击率: 3107
问：
营业税（卖方）：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；我购买不到5年的二手房的营业税是怎样计算征收的，因为我买房时，卖房者说所有费用都由我承担。
答：
一、营业税规定如下：
1、2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
3、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
您需交纳的税费如下：
1、契税：成交价格*1.5%
2、印花税：成交价格*0.1%
3、营业税：成交价格*5.5%
二、税费计算
1、营业税、城建税、教育费附加、堤围费（国内个人综合税率是5.6%）
（1）以补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间，按照“孰先”的原则计算，未超过五年的住房，按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；已超过五年的普通住房，免征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；
（2）回迁房产原属自建非住房（商铺、写字楼等），按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。回迁房产原属购置非住房（商铺、写字楼等），按转让价减去购置原价后的余额为营业额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。
2、个人所得税
（1）按现转让价减房产原值的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率是20%，其房产原值分别为：
①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（2）不能提供原购房价格，从而不能准确计算转让所得的，由税务机关核定征收。
（3）个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房（需提供房地产登记中心出具的该个人夫妻双方以及户籍登记的未成年子女的所有房产情况查询结果证明）两个条件，方可免征个人所得税。
3、土地增值税
（1）属普通住房的，暂免征土地增值税；
（2）属非普通住房或非住房，并且可准确计算增值额的，适用四级超率累进税率；不可准确计算增值额的，先按转让价预征（市区预征率为0.7%，西区和斗门为0.5%）。
4、印花税（转让双方均要按合同金额计征）
（1）按“产权转移书据”税目征收，税率为0.05%。
（2）按新房地产证本数计，每本5元贴花。
（3）法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的，不征印花税。
5、注意事项：
（1）转让价的确定：合同成交价与评估价（指评估报告中反映的市场价）的90%对比，取高值（公开拍卖的除外）。
（2）税务机关有权对应纳税房地产的评估结果进行审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
（3）以房地产抵债的视同销售，计税依据原则上按照下列顺序确定：（一）实际抵偿债务的金额；（二）法院判决书上确定的金额；（三）国土部门房产评估机构的评估价；（四）其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式：成本价×（1＋10%）÷（1-5%）倒算出计税依据。
（4）一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税。
