随着房地产市场越走越旺，二手房交易和房屋出租市场也不断升温。对于私房经营活动涉及的税收政策比较多，纳税人能否运用有关税收政策进行相应的税收策划，对自己的房产经营收益具有直接的影响。
私房应该租给谁
王子龙在江南某市一个环境较好的地方以 20 万元的价格购置了一套二手房，由于种种原因，近两年内他不想到这里居住，于是决定将此房出租给他人。
经朋友介绍，目前有两个客户都对该房感兴趣，一个是某从事技术服务公司，目的是要利用该房产从事商务活动，初步商定每月租金为 2100元；另一个是他乡下进城的一个朋友，承租的目的是自己居住，该朋友只愿意出租金每月 2000 元。无论由谁承租，王子龙都准备在适当的时候对该房产进行修缮，计划修缮费用为16万元。
筹划分析
王子龙应该将房产出租给谁呢？要回答这个问题，就得对两个不同的承租对象所涉及的不同政策，以及这些政策对王子龙的最终收益所产生的影响进行分析。
王子龙将其房屋出租给经营单位
根据营业税暂行条例规定，个人出租房产应按“服务业——租赁”以5％的税率计算缴纳营业税。王子龙将房产出租给经营单位，其房租收入两年内应缴纳营业税合计为
2100×24×5% = 2520（元）
应缴纳城建税及教育费附加：
2520×( 7% + 3% ) = 252（元）
根据国家税务总局（ 86 ）财税地字 008 号通知规定：“个人出租的房产不分用途，均应征收房产税。”根据房产税暂行条例规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。因此，王子龙应缴纳房产税：
2100×24×12% =6048（元）
根据个人所得税暂行条例规定，个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，按20％的税率缴纳个人所得税。因此，王子龙应缴纳个人所得税：
（2100－10.5－52－800 )×20%×24 = 4476（元）
两年应缴纳各种税收合计为
2520 + 252 + 6048 + 4476 = 13296（元）
如果王子龙将自己的房产出租给经营单位使用两年，实际取得收益 37104(2100×24 -13296)元。
王子龙将房产出租给居民
根据税法规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。
王子龙两年租金收入合计为 2000 元，应缴纳营业税：
2000×24×3% =1440（元）
应缴纳城建税及教育费附加：
1440×( 7% + 3% ）=144（元）
应缴纳房产税：
2000×4×4 % = 1920（元）
应缴纳个人所得税：
( 2000－105－10.5－252－800 ) ×l0%×24 = 1998（元）
两年应缴纳各税合计为
1440 + 144 + 1920 + 1998 = 5502 （元）
筹划结论
王子龙将自己的房产以每 2000 元的租金出租给居民居住两年，实际取得收益42498 (2000×24－5502）元。通过以上计算分析我们可以发现，虽然采用第二方案王子龙少收2400元的租金将房产出租给居民，但是，他却能多取得5394元的收益。
出租房产何时修缮
2003年12月22日，王子龙购置的二手房决定以每月2000元的租金出租给他的一个朋友做住宅。考虑到该房产的下一步用途，王子龙计划在出租中途或者出租结束以后对其进行修缮，支出装修费1.6万元。两年应纳各税合计为5502元。
2004年1月1日，这位朋友承租了该二手房。但是当他进住以后觉得该房有些陈旧，建议王子龙对其进行适当修缮，并且愿意出一些钱。王子龙本来就有修缮该房的计划，但是修缮的时机自己拿不定主意。于是，他请教了税务咨询公司的注册税务师，注册税务师建议他赶快进行维修。王子龙不明其意，于是税务专家为他作了一个政策分析:
王子龙对二手房的修缮时机，在没有其他影响因素的前提下，税收政策的利用水平直接影响其经营收益。
出租期内进行房屋维修依照税法规定，纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。所以在计算租金收入应纳个人所得税时，每月可扣800元修缮费。这样处理后，每年应纳房产税、营业税不变；缴纳个人所得税时，每月可多扣除800元的费用。
如果从2004年2月开始动工维修，当月底前房屋即可维修完工，依照上述规定，在今后的20个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除完，这样就节省个人所得税1600[800×10%×20]元。
这位注册税务师特别提醒王子龙，在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经地方税务机关确认后才能扣除维修费用。
索取票据与否差别大
个人在对自有房屋进行装修时，往往不注意取得正式发票，因而在租赁或转让房屋时容易发生税收损失。我们来看下面的例子：
2002 年 5 月，王子龙花 20 万元从个人手中购买了一处门面房，当时双方签署了一个买卖协议，付款时对方提供了手写的付款收据。出租给他人经营，每月收取租金 3000 元，租赁期限为 2 年。出租前，王子龙花了 5 万元对门面房进行装修，但未按规定取得装修发票。
每月 3000 元租金收入应缴纳的房产税、营业税、城建税、教育费附加：
3000×12%＋3000×5%×( 1＋7%＋3% ) = 525（元）
税法规定，“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次 800 元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”
王子龙支付的装修费用不能提供“有效、准确凭证”，因此，不得在税前扣除。每月应缴纳的财产租赁所得个人所得税：
(3000－525－800)×20% = 335（元）
如果王子龙按规定取得装修发票，则每月应缴个人所得税：
(3000－525－800－800)×20％=175（元）
那么，2 年内就可以少缴个人所得税 3840 元。
2004年6月，王子龙以30万元的价格将上述门面房出售给他人。
《个人所得税法》规定，财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。《个人所得税法实施条例》规定，建筑物的财产原值为建造费或者购进价格以及其他费用。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。王子龙的装修费用属于建造费，如果取得了正式发票就可以在税前扣除，不需要缴纳财产转让所得个人所得税；如果未取得装修发票，则应当由主管税务机关核定其个人所得税。
如果税务机关不认可有关费用，则王子龙应缴纳的税费（土地增值税、印花税等在此不作分析）：
营业税、城建税、教育费附加 = 300000×5%×(1＋7%＋3% ）= 16500（元）
应缴纳个人所得税=（300000－16500 )×20％ = 56700（万元）
以上合计 73200 元。如果王子龙在购房产和装修时都取得正规的发票，则王子龙应缴纳的税费：
营业税、城建税、教育费附加 = (300000－200000)×5%×(l＋7%＋3%）= 5500（元）
应缴纳个人所得税 =（300000－200000－50000－5500)×20％ = 8900（元）
筹划结论
以上合计应缴纳税费 14400 元，与未取得发票相比，少缴 58800 元。如果要将土地增值税因素放进去考虑，其差别还要大！
