企业为员工购房的税收筹划
——更新时间：2009-02-20 05:32:53 点击率: 2402
目前部分企事业单位为了吸引和留住高层次的技术与管理人才，常常会给予某些符合特定条件的雇员一定的福利优惠，比如说为其购买住房、汽车等个人消费品。当然，给予优惠待遇是以特定雇员为企事业单位工作或者服务一定年限为条件的。
广东省广州市的吉祥如意公司（内资企业）于2007年12月高薪引进一名技术专家梁某。梁某每月的工资报酬为3万元。为了保证梁某能够发挥其聪明才智，为企业服务，企业考虑与梁某协商，企业为梁某付现60万元，为梁某当月在市中心购置价值60万元的商品房（符合公司所在地普通住宅的标准，其中土地价款为10万元）一套，但前提条件是梁某必须为企业服务6年，如果未满6年，则企业收回房产。另外按照市场发展趋势估算，6年后，该商品房价值将会升值至110万元。
为进行精确计算，假定吉祥公司2008年~2013年的企业所得税税率均为25%，吉祥公司实行工资总额据实在企业所得税税前扣除的方式，每年公司不考虑此购房事项时税前利润1000万元。吉祥如意公司当地的契税税率为3%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%.资金的利率为6%.
面对这样的情况，企业实际上有三种方案可供选择：
方案一
企业直接出资购买商品房，所购房屋发票和产权证均填写梁某姓名，6年后，房产归梁某所有，另外由梁某个人负担契税1.8万元（因梁某符合广州市专家人才的标准，可以享受广州市5万元的免税专家安家费补贴。公司在合同中注明5万元为专家安家费补贴，另外55万元为工资补助。）在此方案中，企业涉及企业所得税，个人涉及个人所得税、契税和印花税。下面计算企业与个人税收负担的现值（折现时点2008年1月1日，企业所得税纳税时间为每年的12月31日）：
1.企业税负
根据题中条件，其实是公司付现金55万元作为梁某的预付工资。会计应先计提应付职工工资进入成本费用，然后再用现金或银行存款发放工资。
另外付5万元作为专家安家费，在管理费用中列支。公司账上没有房屋的记录。公司可以将60万元的工资费用在企业所得税税前扣除，企业所得税为－600000×25%÷1.06＝－141，509元。
2.个人税负
（1）购房印花税根据《印花税条例》及实施细则规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%.另外，《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税”。
印花税：600000×0.05%＝300元。
（2）购房契税600000×3%＝18000元。
（3）个人所得税《关于外商投资企业和外国企业以实物向雇员提供福利如何计征个人所得税问题的通知》（国税发[1995]115号）规定：“近来一些地区反映，有些外商投资企业、外国企业（以下简称企业）为符合一定条件的雇员购买住房、汽车等个人消费品，所购房屋产权证和车辆发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限或满足其他条件后，该住房、汽车的所有权完全归雇员个人所有。关于个人取得上述实物福利如何计征个人所得税问题，根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称税法）第二条以及税法实施条例第十条的规定，个人取得实物所得应在取得实物的当月，按照有关凭证上注明价格或主管税务机关核定的价格并入其工资、薪金所得征税。考虑到个人取得的前述实物价值较高，且所有权是随工作年限逐步取得的，经研究，我局意见，对于个人取得前述实物福利可按企业规定取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工资、薪金所得征收个人所得税。”按照该文件缴纳个人所得税。
根据《个人所得税法》第四条第七款：“按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费，免纳个人所得税。”和广东省广州市5万元的专家安家费免征个税的规定。则有：
月应税所得为（600000－50000）÷60＝9167元；
因发住房补贴，前60个月月个税为＝（9167＋30000－1600）×25%－1375＝8017元；
不发住房补贴时的月个税为＝（30000－1600）×25%－1375＝5725元；
月增加个税为＝8017－5725＝2292元；
60个月折现值＝2292×（P/A，0.5%，60）＝2292×51.72556＝118555元。（备注：年利率为6%，月利率为0.5%，，期间为60个月）
梁某个人税负为：300＋18000＋118555＝136855元。
3.企业与个人税收负担合计为
－141509＋136855＝－4654元。
方案二
由梁某写具借条后向企业借钱60万元，由梁某购置商品房，所购房屋发票和产权证均填写梁某姓名。同时，企业以年终一次性奖金的形式在6年内按每年10万元将60万元房款支付给梁某。同方案一，第一年中有5万元的安家费免征个税。
1.企业税负
（1）每年10万元工资（其中：第一年为5万元的安家费和5万元的年终奖）100000×25%＝25000元。
企业所得税折现为：－25000×（P/A，6%，6）＝25000×4.91732＝－122933元。
（2）应收个人的利息营业税和企业所得税税负根据《关于财政资金增值收入征收营业税问题的批复》（国税函[2001]1007号）第一条：“根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十条的规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按‘金融保险业’税目征收营业税”。《税收征收管理法（新征管法）》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”《税收征收管理法实施细则》（国务院令[2002]362号）第四十七条：“纳税人有《税收征管法》第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。”可知：
梁某每年应支付公司的利息基数分别为60万元、50万元、40万元、30万元、20万元和10万元。相应公司应负担的营业税和企业所得税：（1）600000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝10485元。
（2）500000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝8738元。
（3）400000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝6990元。
（4）300000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝5243元。
（5）200000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝3495元。
（6）100000×6%×[5.5%＋（1－5.5%）×25%]＝1748元。
上述公司应负担的税收折现值为：
10485×（P/F，6%，1）＋8738×（P/F，6%，2）＋6990×（P/F，6%，3）＋5243×（P/F，6%，4）＋3495×（P/F，6%，5）＋1748×（P/F，6%，6）＝31534元。
（3）企业税负为－122933＋31534＝－91399元。
2.个人税负
（1）个人所得税梁某每年计算缴纳个人所得税为100000×20%－375＝19625元（其中第一年为50000×15%－125＝7375元），6年共计19625×（P/A，6%，6）－（19625－7375）÷1.06＝19625×4.91732－11557＝84945元。
（2）印花税600000×0.05%＝300元。
（3）契税600000×3%＝18000元。
（4）个人税负小计为84945＋300＋18000＝103245元。
3.企业与个人税负的和为
－91399＋103245＝11846元。
方案一和方案二相比，方案一属较佳，有关企业为员工购房的选择，还有第三种方案，有关方案细节和三种方案比较我们在以后继续讨论。
企业为员工购房的税收安排，除本版4月7日讨论的两种方案外，还一个经常被运用的方案。
方案三
首先以企业的名义购置商品房，所购房屋发票和产权证均为企业（此时由企业负担契税18000元）。6年后，企业再将房产赠与梁某。假设该住房公司按政府规定价格租给梁某使用，年租金12000元，该处房屋的土地使用税8000元/年。
此方案中，公司涉及营业税及附加、印花税、契税、房产税、土地使用税和企业所得税，梁某个人涉及印花税、个税和契税。下面分别计算：
1.企业税负分析
（1）外购及使用的税负分析：
①印花税：600000×0.05%＝300元（印花税计入房屋原值中计提折旧）。
②契税：600000×3%＝18000元。（契税计入房屋原值中计提折旧，房屋固定资产的入账价值为600000＋300＋18000＝618300元。）
③企业所得税，按20年折旧，残值率为5%，年折旧为29369[＝（600000＋300＋18000）×（1－5%）÷20]元。
企业所得税支出为＝－29369×25%×（P/A，6%，6）＝－7342.25×4.91732＝－36105元。
④外购及折旧抵税税负小计：－36105＋300＋18000＝－17805元。
（2）公司持有住房期间的税负分析：
①营业税及附加根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）第一条：“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。”规定，免税。
②房产税根据财税[2000]125号第一条免税。
③土地使用税每年8000元。
④企业所得税12000×25%－8000×25%＝1000元/年。
⑤持有税负折现：（1000＋8000）×（P/A，6%，6）＝9000×4.91732＝44256元。
（3）6年后无偿赠送时税负分析：
①营业税及附加根据《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]40号）第四条：“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。”和《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”
应纳税额：（1100000－600000）×5%×（1＋7%＋3%）＝27500元。
②印花税1100000×0.05%＝550元。
③土地增值税根据《土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”但因为题中赠与的主体不合免税的规定，所以应缴纳土地增值税。假设旧房的重置成本评估值（不含土地价款）为100万元，成新率为70%，评估费为1万元。
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
因此，土地增值税在扣除金额中包括重置成本、土地取得价、营业税及附加、印花税和评估费，但不能扣除购置时已缴的契税和印花税。
土地增值税扣除金额：1000000×70%＋100000＋27500＋550＋10000＝838050元，土地增值额为1100000－838050＝261950元，增值率为261950÷838050×100%＝31%，企业应纳土地增值税为261950×30%＝78585元。
④企业所得税根
据《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）第二条：“关于企业捐赠：企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券（商业企业包括外购商品）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业对外捐赠，除符合税收法律法规规定的公益救济性捐赠外，一律不得在税前扣除。”
单位无偿捐赠不动产视同销售不动产确认应纳税所得，计算缴纳企业所得税：1100000（收入）－[618300（房屋原值）－29369×6（房屋折旧）－78585（土地增值税）－27500（营业税及附加）－550（印花税）－10000（评估费）]×25%＝135320元。
非公益性捐赠应纳税额为（618300－29369×6＋78585＋27500＋550＋10000）×25%＝139680元，企业赠与梁某应负担的企业所得税小计为135320＋139680＝275000元。
⑤企业赠与时的税负和评估费折现值为（27500＋550＋78585＋275000＋10000）×（P/F，6%，6）＝391635×0.704961＝276087元。
（4）企业税负总计：－17805＋44256＋276087＝302538元。
2.个人税负分析
（1）个人所得税根据《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）：第二条第二款“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”。可以看出：个人受赠房屋的个人所得税暂缓缴纳，等待梁某将来转让时才缴纳。
（2）印花税1100000×0.05%＝550元。
（3）契税1100000×3%＝33000元。个人税负折现为（550＋33000）×（P/F，6%，6）＝33550×0.704961＝23651元。
3.方案三企业和个人总体税负为302538＋23651＝326189元
结论：方案一为备选方案，税负为－4654元，方案二次之，税负为11846元，方案三最不划算，税负为326189元。
最后，我们应注意其他一些非涉税事项。方案一中，从法律上讲该房子一被购买就是梁某的了，只是可能公司要保留房产证与土地证。根据方案三，从法律上看，房产属于梁某，但同时还有借条约束梁某。方案二的税收成本只比方案一增加了16500多元。站在风险（若服务少于6年，则均涉及过户至公司的税费。在这种情况下，有借条则可以更多地保护公司的利益）控制的角度看，可能方案三更好一些。
