某房地产公司应缴未缴营业税、个税稽查案
——更新时间：2010-02-01 04:13:45 点击率: 3516
北京AA房地产开发有限公司案于2009年1月9日立案， 2009年1月16日开始检查，检查期间2005年12月1日至2008年11月30日。
一、 案件背景情况
（一）自然情况
北京市AA房地产开发有限公司成立于某年某月某日，注册资金E亿元人民币，经济性质为其他有限责任公司，法人代表XXX.经营范围：房地产开发。注册地点：北京市WW区。
其前身为北京市AB房地产开发中心，AB中心是北京市WW城市建设综合开发公司分立出并新设立的，成立于2005年12月1日。2006年1月18日，WW区国资委与AA企业股份有限公司（简称AA股份公司）签订了关于AB中心的产权转让协议：至此，WW区国资委出资8000万元，占股40%，AA股份公司出资12000万元，占股60%.AB中心也因此变更注册登记，更名为北京市AA房地产开发有限公司。
（二）项目情况
该公司开发的项目有：A1、A2、A3、A4.
1、A2项目（SSS三期）
项目位于WW区SSS，占地面积12，488.85平方米，包括商业用房和住宅两部分，总可售面积16，838平方米，其中住宅可售面积13，258平方米，商业可售面积3，580平方米。该项目于07年2月开工，2008年竣工。从2007年开始预售。
（1）住宅部分销售情况
住宅共242套，截至2008年12月住宅部分已全部销售完毕，房款陆续在07、08年收到，房款总额22，723万元。
（2）商业部分销售情况
商业部分，共22套。截止2008年12月商业部分已销售12套，房款陆续在07、08年收到，房款总额4，523万元。
2、A3三期（KKK三期，即KKKT）
位于WW区LLL地区，包括商业用房、车位和住宅三部分，总可售面积112，502平方米，其中住宅可售面积74，343平方米，商业可售面积19，374平方米，车位可售面积18，785平方米。该项目于08年3月开工，从2008年9月开始预售，截至2008年12月只销售住宅部分。
（1）住宅部分销售情况
住宅共869套，截至2008年12月住宅部分已销售60套，房款在08年收到，房款总额5，408万元。
（2）商业及车位部分销售情况
商业部分，共80套，车位406个。截止2008年12月商业及车位部分均未销售。
3、A1（LLL地区YYY17号楼）
位于WW区LLL地区。包括商业用房和住宅、车位三部分，总可售面积为53，801.13平方米，其中车位可售面积4，983.53平方米；住宅部分可售面积45，513.17平方米；商业部分可售面积3，304.43平方米。2007年竣工。从2006年开始预售。
（1）住宅部分销售情况
住宅共300套，截至2008年12月住宅部分已全部销售完毕，房款陆续在06、07、08年收到，房款总额76，489万元。
（2）商业部分销售情况
地上一层为商业，共9套。截止2008年12月商业部分已全部销售完毕，房款陆续在07、08年收到，房款总额3，582万元。
（3）车位部分销售情况
地下一层为车位，共120个。截止2008年12月车位部分已全部销售完毕，车位款陆续在07、08年收到，总额1，830万元。
（三）纳税情况
该公司2006年1月至2008年11月缴纳营业税56，244，247.30元，房产税2，252，285.16元，城镇土地使用税1，853，751.12元，企业所得税111，389，145.80元，个人所得税3，859，709.56元。
二、 违法事实及处理依据
（一）违法事实
该企业检查期间内未接受过税务机关的检查。该企业在地税缴纳的主要税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税。
1、营业税的检查情况
该公司营业收入主要有售房收入、售房定金、场地费收入组成，分别在其他应付款－诚意金、预收帐款、其他业务收入、营业外收入科目反映，适用税率5%.
通过检查预收帐款、其他应付款、其他业务收入、营业外收入等科目明细帐，该公司2006年1月1日至2006年12月31日应税收入合计434，182，547.26元，应缴纳营业税214，709，127.36元，已缴纳营业税21，703，127.36元，少缴纳营业税6，000.00元；2007年1月1日至2007年12月31日应税收入合计635，252，437.00元，应缴纳营业税31，762，621.85元，已缴纳营业税31，331，095.39元，少缴纳营业税431，526.46元；2008年1月1日至2008年11月30日应税收入合计65，349，624.00元，应缴纳营业税3，267，481.20元，已缴纳营业税3，210，024.55元，少缴纳营业税57，456.65元。
该公司2006年1月至2008年11月30日应税收入合计1，134，784，608.26元，应缴纳营业税56，739，230.41元，已缴纳营业税56，244，247.3元，少缴纳营业税494，983.11元。
2、城市建设维护税及其附加
该公司2006年1月至2008年11月30日应缴纳营业税56，739，230.41元，公司所在地城建税适用税率为7%，应缴纳城市建设维护税3，971，746.13元，已缴纳城市建设维护税3，937，097.31元，少缴纳城市建设维护税34，648.82元；
该公司2006年1月至2008年11月30日营业税56，739，230.41元，教育费附加费率为3%，应缴纳教育费附加1，702，176.91元，已缴纳教育费附加1，687，327.42元，少缴纳教育费附加14，849.49元。
3、房产税
该公司房产税主要由：自建自用办公楼、项目样板间、售楼处构成，地下车库只进行了销售。
（1）办公楼检查情况
该公司的办公场所为自建办公楼自用，原值记入“固定资产-房屋类”科目，房产原值134，064，591.7元，2007年应缴纳房产税1，126，142.57元，已缴纳房产税1，126，142.57元；2008年应缴纳房产税1，126，142.57元，已缴纳房产税1，126，142.57元。暂未发现问题。
（2）样板间检查情况
检查组在对开发成本科目检查时发现，有样板间的装修成本在账簿上体现，记入预付帐款科目。经核实，该公司在项目销售期间使用样板间，没有按照规定缴纳房产税。按照A1项目的整体投资额406，934，712.41元，总建筑面积53801.13平米，计算出该项目平均建筑成本7，563.68元。ABA1项目，以可售房屋作为样板间，共有三个：1-1901建筑面积161.37平方米，房间房产原值合计1，220，551.59元，使用4个月；1-1902建筑面积115.31平方米，房间房产原值合计872，168.33元，使用5个月；1-1905房间建筑面积161.42平方米，房产原值合计1，220，929.77元，使用5个月；三个样板间合计应缴未缴房产税10，743.39元。
（3）售楼处检查情况
经核实，该公司在检查期二个项目前后使用同一售楼处，未缴纳房产税，经计算，售楼处面积1215.02平方米，成本每平方米1945.88元，A1售楼处房产原值2，364，284.73元，使用6个月；A2售楼处房产原值2，686，628.42元，使用4个月；两个售楼处合计应缴未缴房产税17，452.56 元。
以上合计应缴未缴房产税约28，195.95元。
4、城镇土地使用税
该公司在检查期内三个项目均涉及城镇土地使用税，分别是A1项目、A2项目、A3项目和办公楼。
A1项目2006年土地级别四级，2007年土地级别调整为三级，总占地面积13，034.76平米，总建筑面积53，801.13平米，截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面积为34，631.83平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面积为42，487.29平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面积为55，532.25平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面积为55，532.25平米；
A2项目A1项目土地级别五级，总占地面积12，489平米，总建筑面积16，837.91平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面积为0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面积为11，893.32平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面积为13，513.95平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面积为515，470.68平米；
A3土地级别三级，总占地面积37，917平米，总建筑面积112，504.08平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面积为0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面积为0 平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面积为0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面积为 0平米；
办公楼土地级别四级，总占地面积8，800平米。截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面积为0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面积为0平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面积为0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面积为0平米；
该公司2006年应缴纳城镇土地使用税224，833.97元，已缴纳城镇土地使用税218，413.32元，少纳城镇土地使用税6，420.65元；2007年应缴纳城镇土地使用税878，808.94元，已缴纳城镇土地使用税840，647.04元，少纳城镇土地使用税38，161.9元；2008年应缴纳城镇土地使用税794，497.90元，已缴纳城镇土地使用税794，690.76元，多纳城镇土地使用税192.8元；2006年至2008年11月应缴纳城镇土地使用税1，898，140.80元，已缴纳城镇土地使用税1，853，751.12元，应缴未缴城镇土地使用税44，389.68元。
5、土地增值税
该公司2006年9月-12月取得的应税收入为411，504，440元，按照税率0.5%，应预缴土地增值税2，057，522.2元，未预缴土地增值税2，057，522.2元；2007年取得的应税收入为635，252，437元，应预缴土地增值税6.222.333.59元，少预缴的土地增值税130，190.78元；2008年取得的应税收入为65，289，624元，应预缴土地增值税248，287.04元，已预缴土地增值税4，391，805.06元，多预缴的土地增值税4，143，158.02元；多预缴原因为：该公司在2006年取得A1项目的预售房款411，384，440元，应预缴土地增值税2，056，922.2元，公司没有未按照当期适用税率0.5%预缴。该公司在2008年6月按照新税率1%补缴了4，113，844.4元。由于适用税率不一致，所以，多预缴了土地增值税。
检查组对其他应付款-诚意金和营业外收入中的售房差价款调增了应税收入之后，该公司了2006年9月-2008年11月应预缴土地增值税8，658，333.61元，已预缴土地增值税10，614，138.65元，多预缴土地增值税1，955，805.04元。
经核实，暂未发现问题。
6、企业所得税检查情况
该公司企业所得税是按收入每季度预缴，年底进行汇算清缴，2007年销售收入合计855，224，636.08元，按照20%预征率，减去期间费用，已按规定进行了预缴。成本合计 422，377，486.57 元，纳税调整增加额37，713，232.20元，应纳税所得额 337，429，466.05元，应缴企业所得税111，351，723.80 元，已缴企业所得税111，389，145.80 元，多缴企业所得税-37，422.00 元，多缴原因是，企业收到的诚意进行了结转，2007年收到的诚意金金额是810，000元，企业结转了930，000元，多结转的金额包含2006年。
2008年企业所得税不在我们检查期内。经检查暂未发现问题。
7、个人所得税
该公司2006年4月至2006年12月实发工资、奖金合计3，160，720.13元，应代扣代缴个人所得税394，225.75元，已代扣代缴个人所得税390，259.67元；2007年1月至2007年12月实发工资、奖金合计9，205，902.12元，应代扣代缴个人所得税1，042，667.96元，已代扣代缴个人所得税1，042，667.96元，；2008年1月至2008年11月实发工资、奖金合计615，455.05元，应代扣代缴个人所得税2，407，824.13元，已代扣代缴个人所得税2，403，406.03元，少代扣代缴个人所得税4，418.10元。
2006年3月2008年11月实发工资、奖金合计25，873，422.87元，应代扣代缴个人所得税3，844，717.84元，已代扣代缴个人所得税3，836，333.66元，少代扣代缴个人所得税8，384.18元，少代扣的原因是该公司给员工发放的商业保险未并入当月工资薪金缴纳个人所得税。
8、印花税检查情况
检查组已核实合同5份，其中房屋租赁合同一份，合同金额532，800元，适用税率千分之一；核实施工监理合同和施工合同共三份，合同总金额193，616，593元，适用税率万分之三；上述5份合同合计总金额194，149，393元，应贴印花58，617.78元，已贴印花58，641.08元，多贴印花23.3元。
9、发票检查情况
抽查了该单位的发票，该单位发票使用正确，暂未发现问题。
（二）处理意见及依据
1、营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第九条、第十三条、以及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，该单位取得商品房销售收入未缴纳营业税，应补缴营业税494，983.11元。
2、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第四条第一款及京政发[1985]86号《北京市实施（中华人民共和国城市维护建设税暂行条例）的细则》第二条、第三条、第四条第一款的规定，该单位应补缴城市维护建设税34，648.82元。
3、教育费附加
根据国发[1986]50号国务院《关于征收教育费附加的暂行规定》第一条、第二条以及京政发[1994]18号《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》第一条的规定，该单位应补缴教育费附加14，849.49元。
4、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条、第二条规定该公司应补缴城镇土地使用税44，389.68元。
5、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条第一款、第三条第一款、第四条、第七条的规定，应补缴房产税28，195.95元。
6、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定，对该单位处应扣未扣个人所得税税款1.5倍的罚款，计12576.27元。
7、滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，加收营业税及城建税滞纳金205，617.96元；加收房产税滞纳金10，092.54元；加收土地使用税滞纳金9，982.43元与税款一并入库。
三、 案例点评
1、该公司应缴未缴营业税及其附加的原因
（1）该公司将收到的诚意金记入其他应付款，没有缴纳营业税。（2）该公司改制前约定将LLL地区17号底商以每平方米5，500元低价进行销售，改制后AA与WW区国资委协商，原约定价格5，500元与新销售价格14，250元之间的差价由WW区国资委补偿给AA公司，该公司在收到此差价补偿款8，750，000元，计入了营业外收入，没有缴纳营业税。
2、该公司应缴未缴房产税的原因
该企业未将售楼时搭建的样板间和临时使用的售楼处，作为已使用的房屋，按照房产税的相关规定，缴纳房产税。
3、该公司应缴未缴城镇土地使用税的原因
该企业早期的城镇土地使用税按照规划面积计算，计税依据不准确。2007年恢复对房地产开发企业的城镇土地使用税征收后，该企业未能及时足额缴纳税款。
4、该公司应缴未缴个人所得税的原因
该公司给员工发放的商业保险未并入当月工资薪金缴纳个人所得税。
