合作建房税收策划
——更新时间：2008-05-20 01:46:38 点击率: 2978
针对房地产开发过程中的偷税行为，已引起国家税务总局的重视，房地产业将成为今后税务检查的重点。2005年5月18日，国家税务局总下发《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)，通过先缴纳税款、后办理产权证书，即先税后证，把住税源控管的关键环节等手段，将在一定程度上抑制开发商的偷税行为。
［案例介绍］
北方BR公司拥有一片老厂区，2003年6月，由于城市发展，被国内某投资公司GL公司看好，经双方协商，初步定下土地及拆迁补偿交易资金将超12亿。
在土地转让及拆迁补偿合同签定前，双方公司聘请咨询公司对市场、政策、税收进行了一系列调研及筹划。经税务专家测算(契税、土地增值税、印花税、企业所得税等不列举)，仅营业税一项，BR公司将上交为：120000×5%=6000(万元)
由于该市房产开发前景良好，BR公司不甘心取得有数资金，希望在房产项目中获得利润，同时GL公司对当地不了解，许多政策及关系还需GL公司协调，也有意请GL公司高管担任顾问，也可考虑由双方共同开发。
税务专家建议，如果仅从税负上考虑，可以成立合营公司不失为良好方案之一；
由BR公司以土地使用权、GL公司货币资金合股，成立房地产开发公司，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配，能够规避6000万元的营业税，同时BR公司取得利润不必计征营业税。
如果BR想快速收回资金，合营公司完全可以通过加大利润分配比例来实现。
［案例比照］
所有拥有土地且愿意以土地投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险成立合营开发公司的单位。
［操作讲解］
(1)土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业，取得开发土地是首要条件，操作主要空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式，第一种方式是纯粹的“以物易物”；第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
(2)从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。同时以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税①。
如果甲方出资金，乙方提供土地使用权，共同另设一家公司(丙方)，则乙方参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；同时入股转让到丙方的土地，免征土地增值税①。
在实际操作中，会受丙公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现，如何操作宜视具体情况。
(3)通过上述操作节省了土地增值税①、营业税及相关附加。需要注意双方应采取风险共担、利润共享的分配方式，方可按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
［特别提示］
注意：房地产企业不是是假入股真转让，必须是参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为。
注①：自2006年2006年3月2日起，根据财税[2006]21号关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”
［相关税法］
(1)《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)相关规定：
① 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
② 对股权转让不征收营业税。
③《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
(2)国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)相关规定：
十七、问:对合作建房行为应如何征收营业税？
答:合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:
……
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
