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财产税总论:应税、免税与估价

——更新时间:2016-07-20 02:47:42 点击率: 5212

一、财产税简介

财产税建立的基础是经济个体的财富,如房屋、土地与有价证券等,因此,在财产税的架构中,财产价值的评估,以及评估的方法与程序,是财产税税率以外最具关键的问题。在财产税课征时,有两个基本原则被先进国家奉行不渝,此即“所有有形个人财产,除了豁免规定外,都是可以征税的”,以及“财产税是针对财产而非针对个人课税。”

财产税(Property tax 或 Millage tax)是一种从价税(ad valorem tax), 财产所有者必须就其拥有的财产价值课税。财产税在西方先进国家被界定为:一般而言,财产税是市政当局就其行政区域内的不动产所有者课征的税收,计税依据是财产的价值。财产有三大种类:土地、土地改良物(人造的不动产,如建筑物)和动产(人造的动产)。表达不动产的三个英文词汇,如real estate, real property和realty都包含了土地以及土地上的改良物。税务当局需要就财产的价值进行估价,以金钱价格表达出财产的价值,财产税就是对财产价值一定比例的课征。当然,财产税的表现形式在不同国家与不同地区会有所不同。

财产税有两种不同形式的税制:一是对财产的公允市场价值课税,这是一种从价税;二是根据受益程度进行课税。财产税的税率通常是采取百分比。财产税税率也被表达为permille,即厘计税率(millage rate)或厘计征收(mill levy),即对财产价值每一千货币单位的课税额。

对于财产税,孙中山先生曾有过评论:“欲本国工商业之发达,当收天然税,而不收人工税。人工税如亡清政府之厘金、盐税,均有害于民。天然税如耕地税、房地税,只收其价1%或2%,于平民无痛苦也。至于旧政有土地买卖印契之税,当抽9%;此在今日则不行,因买卖不常有,而换契则必一律通行,故当从而减轻至值百抽三或值百抽五。”孙中山先生在1905年8月的《同盟会宣言》里,也涉及到财产税问题:“(四)平均地权。文明之福祉,国民平等以亭之。当改良社会经济组织,核定天下地价。其现有之地价,仍属原主所有,革命后社会改良进步之增价,则归于国家,为国民所共享。肇造社会的国家,俾家给人足,四海之内,无一夫不获其所。敢有垄断以制国民之生命者,与众弃之!”其提到土地之增价,应归于国家,这显然成为开征土地增值税的依据。  

从理论上讲,在国际上财产税(尤其是房地产税)是很优良的一种税种。从防止逃避税的角度言,房地产税是不动产税,课税对象不能移动且不易隐蔽,因而逃避房地产税一般很困难。其次,房地产税能在地方政府提供公共服务与财产价值之间建立连结,即房地产税的纳税人缴纳财产税与接受地方政府的服务相关联,这正好符合税法上“受益原则”的理论。第三,财产税一般由地方政府征收,正好满足地方自治的要求。第四,财产税的可见度很高,这种可见度迫使政府要正确地运用税金,承担起政府的责任。

但是,财产税在实际的运作中也存在很多的缺陷,常见的问题主要有三个方面:

一是财产税的税基容易被侵蚀。财产税经常有免税规定,如对教堂、学校和政府机关的免税。还有财产税的税基有限,土地和房产的数量总是受到限制的,不可能无限地增长。

二是财产税的税率比较低。国际上财产税的税率一般在0.5%至1.0%,不可能太高。

三是财产税不受欢迎。财产税的可见度很高,市场价值体系容易波动,还有在消耗资源与政治上执行成本较大。财产税不容易改革,政治考量往往压倒经济考量。这些不利因素都使得财产税不受欢迎。

二、财产税的应税

(一)澳大利亚

澳大利亚的财产税也被称为财产差饷(property  rate)或土地差饷(land rate)。土地差饷和缴纳次数由地方议会决定。地方有土地估价师,专门评估土地的价值。土地的估值只包括土地的价值,不包括土地上现存的住宅。土地的评估价值决定差饷的课征总额,依据土地方位与价值的不同,差饷课征数额从每个季度100澳元至1000澳元不等。按季度缴纳最为普遍,但缴纳次数有地域差异。在澳大利亚,财产所有人还要缴纳水费。一些地方议会将缴纳水费写入差饷的通告,并将水费与土地差饷分类列举,但有些地方议会采取分开征收。市政当局可以选择由使用者一次性支付水费,或两者任选其一。准买家在购买之前,可以在地方议会查询土地差饷与水费的详细资料。

(二)加拿大

加拿大的许多省份都开征财产税,财产税是对土地的当前用途以及土地的价值课税。财产税是大多数市政当局的主要财政收入来源。在同一省份,财产税的征收在不同的市政当局会有所不同,但省一级的立法通常会就评税与估价标准做出统一的规定。依据不同的再估价周期,大多数省份逐步采取以市场价值标准来实现税法上的估价目的。许多省份已经确立以每一年度为重新估价周期,而其他省份的重估价周期则更长。在安大略省,对于大多数财产(包括住宅和农地等),已经逐步采用登记在财产估价通告上的估价来计算财产税,即以税率乘以通告上的估价来计税。在某些情形下,对于商业、工业或多功能住宅财产,省政府或市政府可能实施措施,来影响财产的实际税负。

(三)印度

印度的财产税或房产税是一种地方税,是对业主的建筑物或附属的土地课税。印度的财产税更接近美国式的财产税,而迥异于英国式消费税类型的差饷。邦拥有税权,法律授权给地方机构,并规定了估价的方法、税率级距和征收程序。 税基是每年对不动产评估的征税估定价值(ARV)或以地区为基础的额定等级。对于业主自用和其他不产出租金的财产,评估则以成本为基础,适用一定的成本率(通常是6%),然后将其转换成征税估定价值(ARV)。闲置地一般免税,中央政府的财产也免税,但是依据行政命令可以收取服务费用。根据互惠原则,外国使团的财产可以享受免税待遇。财产税通常伴随其他一系列的服务税,如水税、排水税、卫生税、照明税,这些税收都采用同一个税基。税率结构的特点是,对乡村财产采用比例税率,对城镇财产采用适度的累进税率。据反映,财产税在城镇实施有效,但在乡村难以推行,主要受到纳税人的抵制。

(四)小结

对于不动产开征财产税,是国际普遍做法。但由于财产税一般由地方政府征收,用来支应地方公共开支,税收可见度高,人民的反弹比较大。对于不动产课征财产税,有些国家将土地与房产分开征收,有些国家则将土地与房产合一征收,具体差异甚大。很多国家的做法是,充分利用财产税的税基,在征收财产税时,一并捆绑征收其他税收,如相应的水费、卫生税等。有些国家,基于公共政策需要,将财产划分为一级市场与二级市场,采用不同的税率或不同的减免税待遇。政府也可能采取行政措施干预不动产的实际税负。

三、财产税的免税

(一)台湾地区

税收的优惠减免设计,主要是基于国民基本生活照顾以及政策性考虑。台湾学者蔡吉源先生以台湾的土地增值税为例,就税收优惠作了总结,即关于土地增值税所规定的部分优惠减免项目及其问题略述如下:1.住为民生之基本必需品,对其课税有形成累退的现象,将加重中低收入者之负担。故针对土地所有权人出售自用住宅土地,给予有限制的优惠。所谓限制包括:(1)一人一生仅适用一次;(2)土地出售前一年内不得为营业使用或出租;(3)出售土地之面积在限定范围内(都市土地面积三公亩(90.75坪),非都市土地面积七公亩(211.75坪))才享有优惠税率10%。2.为增进社会福利,依现行规定对私人捐赠供兴办社会福利事业及兴学之用地,免征土地增值税。但须符合三项要件:(1)受赠人为财团法人;(2)法人章程载明法人解散时其剩余财产归属当地地方政府所有;(3)捐赠人未以任何方式取得所捐赠土地之利益。3.基于农业为民生之基础,现行规定对于农业用地移转后继续为农业使用之土地,不课土地增值税。但若变更为非农业用地而移转,则需以变更权利当日之公告现值为原地价,课征土地增值税。为求税负之公平性,原则上优惠与减免的范围应尽量缩减,以防杜取巧者钻法律漏洞。



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