沈欣伟创办的个人独资企业欣伟公司，经过几年的经营已经初具规模， 2003 年底实现销售收入近 3000 万元，利润 600 万元。 2003 年底沈老板盘点近年来的生产经营情况，发现职工生活问题是影响职工生产积极性的一个因素。他觉得，企业要做大、做强，没有员工的积极支持是不行的。为了企业的进一步发展，沈欣伟决定在 2004 年 1 月购置一栋价值为 500 万元的房产，以解决本企业职工的生活居住问题。于是就委派企业的供销员与房地产开发公司联系购房事宜。
但是，在涉及房产的所有权问题时，承办人员无法明确：该房产是以公司的名义购买还是以个人的名义购买？
筹划分析
这个问题也使沈欣伟犯了难：公司的生产经营用房应该以公司的名义购买，但是税收政策上有什么讲究，房屋产权上有什么说法？为了稳妥起见，他找来了自己的政策顾问、注册税务专家李强。税务专家李强告诉他，从税收的角度来讲，该房产可以以公司的名义购入，也可以以沈欣伟个人的名义购人。以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。
以公司的名义购买
如果以欣伟公司的名义购入这栋价值为500万元的房产，欣伟公司全部出租本企业的职工，每月向职工收取 6 万元的租金（租金不低于当地同类房屋的租金，当地同类住房每月租金 6 万元）。该房屋预计使用 30 年（报废后不考虑残值）。
欣伟公司除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税（为了说明上的方便，本处未考虑城市维护建设税及教育费附加）。其收入项目为出租给职工的租金收入。根据税法规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。
欣伟公司每年应纳营业税为 3.6( 6×5%×12）万元；应纳房产税为8.64( 6×12%×12）万元。
公司购买，应考虑折旧问题，假如使用年限为 20 年, 折旧率为 5%，则公司每年出租房屋应纳个人所得税为11.491[(6×12－3.6－8.64－500×5%)×35％－6750]万元。
每年各种税金合计为 23731(3.6＋8.64＋11.491）万元。
以个人的名义购买
如果沈欣伟向欣伟公司贷款（利率不低于同期银行贷款利率，为6%）,以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。
税法规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。因欣伟公司属于个人独资企业，其借款不必纳税。沈欣伟除支付购房款外,每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，公司应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据税法规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按 4％征收，营业税减按 3％征收，个人所得税减按 10％征收。
公司每年从沈欣伟处获得利息，应纳个人所得税为 9.825 ( 500×6％×35％－0.675)万元。
沈欣伟每年应纳的营业税为 2.16(72×3%）万元；每年应纳房产税为 2.88(72×4%）万元；每年应纳个人所得税为 5.3568 [(72－2.16－2.88)×(1－20%）×10%］万元。
每年各种税金合计为 10.3968(2.16＋2.88＋5.3568 ）万元。
投资人实际缴纳税收总额 20.8968(10.5＋10.3968）万元。
通过以上计算和分析，我们可以发现以公司的名义购买这栋房产应缴纳各种税金合计23.731万元，而以沈欣伟个人的名义购买则需要缴纳各种税金合计20.8968万元，可见，以个人的名义购买该房产对投资者更有利。可以为沈欣伟节约税收合计2.8342( 23.731－20.8968）万元。
筹划点评
近期，财政部、国家税务总局下发了《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税［2003］158号），对个人投资者的支付行为进行了进一步的规范，从而强化了个人投资者个人所得税的征管。过去那种通过购房节税手法受到了限制，但是，这并不是说在投资者购房过程就没有筹划空间。
就本案例而言，因欣伟公司属于个人独资企业，依法纳税后，沈欣伟与公司之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，欣伟公司拥有的财产，也就是沈欣伟本人拥有的财产。
有关个人所得税的政策变化比较大，与之相关的文件也比较多，在具体策划过程中人们容易与相关的政策搞混，或者考虑到这项政策而没有考虑到那项政策等，以致产生错误的税收策划方案。对于个人独资企业主购房的税收策划，已经有一些人在搞，有的税收策划方案也已经在报刊上发表，但是成功的案例不多，结合税收策划实践，笔者认为有关案例的税收策划主要的应该注意以下问题：
( 1 ）注意扣除项目的规范性。如果以个人独资企业主个人名义购房，可以扣除20%的费用，那么相关的其他费用，如购房借款利息等就不能在计算个人所得税时加以扣除。
( 2 ）个人向公司的借款所支付的利息应并入公司所得，按公司利润的适用税率计算缴纳个人所得税，而不能以“利息、股息、红利所得”所适用的税率计算缴纳个人所得税。
( 3 ）以公司名义购房可以计提折旧，而以个人名义购房就不存在问题。
