第四章 评估管理

      第三十条 税务机关应当依托具有房地产评估资质的专业评估机构（以下简称评估机构）对存量房交易价格进行评估，形成存量房评估价格。

      第三十一条 评估价格通过存量房批量评估系统或个案评估方式产生。评估过程要体现公平、公正原则。存量房评估的工作原理和工作流程可依纳税人申请公开。

      税务机关应当健全存量房评估工作机制，规范数据采集标准，做好评估技术标准和具体参数的动态维护和及时更新。建立和完善存量房评估争议处理机制，纳税人对评估结果提出异议的，应当及时妥善处理，保障纳税人合法权益，促进税收公平。

      第三十二条 对交易活跃、可比案例多的房地产，主要采用市场法进行批量评估；无法采用市场法评估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的评估方法进行评估。

       第三十三条 省税务机关负责制定批量评估办法，明确评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准，构建全省统一的存量房评估信息系统，并将其与金税三期核心征管信息系统对接，保障存量房评估工作持续稳定运行，提高征管工作效率。

      批量评估的具体技术标准和参数，可由省或省以下税务机关委托具有资质的评估机构制定并修改完善。为保障评估结果符合本地房地产市场实际、具有公信力，批量评估技术标准和具体参数投入使用前，须采集一定数量、覆盖评估区域且具有代表性的实际交易案例，进行评估结果校核，并经有关专家评审通过。

       尚不具备条件建立全省统一存量房评估信息系统的地区，可暂由地市税务机关建立本地存量房评估信息系统。

       第三十四条 省或省以下税务机关应当根据市场变化情况，定期更新完善评估技术标准和具体参数。更新周期由省税务机关结合本地实际确定，或由省税务机关授权各市县税务机关确定。

      对新增住宅小区和房地产类型等，应当在存量房评估信息系统中及时予以补充和调整，以满足房地产交易税收征管工作需要。

      第三十五条 对无法利用存量房评估信息系统进行批量评估，以及纳税人对核定的计税价格提出异议的，可采取个案评估方式进行评估。

      税务机关应当在存量房评估信息系统中建立个案评估台账，详细记录每一宗个案评估房地产的坐落地址、用途、建筑面积、交易日期、成交价格、评估价格等内容，作为完善评估技术标准和参数的参考案例。

       第三十六条 税务机关应当严格评估结果管理，明确管理权限和责任。在委托评估机构承担评估有关工作时，应当严格要求评估机构不得对外公开或透露存量房评估结果。

       除税收征管工作需要外，在告知纳税人核定计税价格前，税务机关和人员不得以任何理由、任何方式向房地产中介机构、纳税人及其代理人公开或透露存量房评估结果。

       第三十七条 纳税人对评估结果有异议的，税务机关应当及时告知纳税人争议处理办法和其他相关法律救济途径，保护纳税人的合法权益。

       税务机关应当按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，建立适合本地实际的争议处理办法, 并形成长效机制。税务机关应当积极争取地方政府支持，成立由相关政府部门、专业评估机构等单位及人员组成的争议处理小组，专门负责处理评估争议。

      评估争议处理结束后，税务机关应当在存量房评估信息系统及有关档案资料中记录个案评估及核定计税价格信息。

第五章 部门信息共享与协作

      第三十八条 税务机关应当加强与房地产管理、不动产登记、民政等相关政府部门的合作，促进信息共享、管理协同、征管互助，提高征管效能，防范税收风险。

      第三十九条 税务机关应当积极争取地方政府及房地产管理部门的支持，推动本地房地产交易实施网上签约及相关数据信息共享，将房地产交易基本信息直接导入存量房评估系统和金税三期核心征管信息系统，减少信息重复录入及复核时间。

      第四十条 税务机关应当将房地产交易完税信息和不征税信息及时传递给房地产管理部门、不动产登记部门，健全“先税后证”管控机制。

      有条件的地区，应当将电子完税信息和不征税信息实时传递给房地产管理部门、不动产登记部门。

      第四十一条 有条件实施不动产登记和纳税申报“业务联办”的地区，应当整合优化受理、核实、缴税、登簿、缮证业务流程，由房地产管理部门、不动产登记部门统一接收纳税人资料，税务部门共享共用信息，实现一条龙服务和一站式办理，为纳税人提供更加便捷的办税服务。

      第四十二条 税务机关应当加强对房地产中介机构的管理和引导，规范中介机构的涉税服务。应当积极配合房地产管理、工商行政管理等主管部门建设社会信用管理平台，及时将纳税人的纳税信用记录和中介机构的涉税服务信用记录传递至信用管理平台。应当会同有关部门对于守法房地产中介实行联合激励；对于诱导、唆使、协助纳税人签订“阴阳合同”和伪造虚假证明骗取税收优惠的不法房地产中介，实行联合惩戒。

      第四十三条 税务机关应当主动与民政部门加强合作，按照民政部和国家税务总局关于开展婚姻登记信息共享工作的要求，确定婚姻登记信息的共享内容、传递方式、交换频率、使用和管理要求等，积极推动实现婚姻登记信息实时在线查询。

       第四十四条 税务机关应当加强与有关部门的合作,积极推动建立涉税信息共享机制，及时获取司法裁决、土地交易、房屋拆迁等信息，用于房地产交易的税收征管。

      第四十五条 税务机关应当严格落实国税、地税合作工作规范。地税机关应当做好房地产交易增值税代征和发票代开工作。国税机关应当指导和协助地税机关做好增值税发票领用、开票软件使用及票证管理工作，加强增值税政策辅导。

      国税、地税机关应当建立定期沟通长效机制，及时研究解决存量房交易税收征管中的新情况新问题。必要时，国税机关应当向房地产交易办税服务场所派驻人员，及时帮助解决增值税代征和发票代开中的政策和技术问题。

      第四十六条 国税、地税机关应当依托金税三期征管信息系统，加强房地产税收信息交换与应用。

      地税机关应当定期将代征增值税信息及有关减免税信息等传递给国税机关，用于房地产有关增值税的征收管理。国税机关应当定期将房地产开发企业销售不动产的增值税预缴信息、申报信息、开具发票信息等传递给地税机关，用于房地产交易相关税费征收管理。

      国税、地税机关应当充分运用共享信息，开展数据比对、风险管理和税收分析。

      第四十七条 各地可根据工作需要，在确保信息安全的前提下，采取设置网络专线、通过政府信息平台交换和移动存储介质传输等方式进行数据交换和信息共享。具备条件的地区应当实现信息实时共享。确定数据交换技术标准应当考虑与金税三期征管信息系统数据标准衔接。

      第四十八条 税务机关应当高度重视共享信息的保密工作，与有关部门签订合作与保密协议，明确信息用途和保密要求。信息互联互通的，应当建立网闸安全制度，保障纳税人房地产交易、登记、婚姻、征收等信息的安全。

第六章 档案管理

      第四十九条 税务机关应当建立房地产交易税收档案（以下简称档案）管理制度，将受理纳税申报时纳税人提交的、相关部门提供的以及税务机关行使职能过程中产生的涉税资料进行统一归档管理。明确管理标准，落实管理责任，保证档案资料齐全、数据信息安全和查询检索方便，并为后续管理和内部监督制约提供依据。

      第五十条 税务机关应当指定专人负责档案的收集、检查、整理和归档等工作。

      第五十一条 档案管理人员应当定期将已办结的纳税申报资料整理归档。归档前，档案管理人员应当与资料移交人员共同清点涉税资料数量，检查资料是否齐全、纳税人及办税人员是否已按规定签字盖章。双方确认无误后，由移交人员填写档案资料交接单，交接双方签字后，档案管理人员整理归档。

      第五十二条 档案应当按照一事一档、一档一号的原则进行归集，并制作档案目录。档案目录应当记录交易双方、不动产坐落、交易时间、建档时间等基本信息，以方便查找。档案可按照交易类型、交易双方性质等不同方法分类保管。

      有条件的地区，可积极探索档案资料数字化管理及部门间档案信息共享等方式，提高档案管理和运用效率。

      第五十三条 税务机关应当整合利用档案信息，为房地产交易税收管理提供依据。应当对档案管理情况进行检查和抽查，定期排查和分析管理风险点，健全内控机制。

      第五十四条 档案检查和抽查的重点是：表证单书填写是否规范；是否实行痕迹化管理；减免税资料是否齐全；纳税申报表、发票、税收票证等相关信息是否一致；是否存在存量房交易计税价格低于评估价格且无正当理由的情况；是否存在违规办理减免税和确认不征税事项的情形；税收票证开具是否正确；重大事项是否经集体审议决定等。

      第五十五条 税务机关应当按照档案管理有关规定，采取有效措施保障档案安全，防止失泄密，保护纳税人的隐私。对调阅档案的，应当设定调阅权限、建立调阅记录，防止篡改和丢失档案。

第七章 风险防控

      第五十六条 税务机关应当强化房地产交易税收风险防控，在税收风险管理工作领导小组的领导下，按照风险管理的统一要求，定期梳理税收风险点，做好事前防范、事中控制和事后监督，有效防范和化解风险。

      第五十七条 强化内控机制建设，将内控机制融入业务流程、征管信息系统及部门协税工作中，减少和消除人为操纵因素，防范风险。结合本地征管实际，确定重大事项认定标准，建立重大事项集体审议制度。

      定期对房地产交易税收服务和管理人员进行业务培训和党风廉政教育，强化服务意识、风险意识和廉政意识。

      第五十八条 做好房地产交易税收风险的过程管控，严格落实岗位职责，对重点环节和关键岗位工作开展日常监督检查。严格落实不相容岗位相互分离、相互制衡的制度，通过第三方信息与征管信息的关联比对，防范风险。

      加大办税服务人员的轮岗力度，定期调整申报受理岗与业务复核岗的人员配备。对房地产中介机构代理申报纳税采取随机轮候的受理方式。

      第五十九条 对房地产交易办税服务单位工作进行监督检查，通过事后比对信息、抽查档案资料、检查制度落实情况等方式，及时发现和解决风险管理工作中存在的问题。

      定期比对申报信息、税收票证开具信息、增值税发票开具信息和税款入库信息。部门信息共享条件较好的地区，应当定期比对税收征管信息与不动产登记部门的产权登记信息，通过比对查找信息差异，分析差异原因，识别并防控风险。

      定期抽查征管档案资料，检查申报资料的真实完备情况、经办人员签字盖章情况、依照法律法规办理税收优惠情况、重大事项集体审议情况等，对发现的问题及时进行整改。

      定期检查各项规章制度执行情况，及时纠正制度不落实、机制不完善的问题,建立风险管理的长效机制。

      第六十条 房地产交易办税服务单位应当成立应急工作小组，指定应急工作负责人。对办税服务和管理工作中可能发生的突发事件和紧急情况，制定应急预案，并报上级税务机关备案。办税服务场所出现人流激增和办税拥堵等情况时，应当迅速启动应急预案，采取有效措施予以疏导和分流。必要时，可采取先行收取纳税人申报资料、办结后主动通知纳税人前来办理后续事项的方式，缓解办税服务场所的拥堵情况。

      畅通应急联络渠道，上级税务机关应当及时帮助房地产交易办税服务单位做好突发性事件和紧急情况的应对工作。

      第六十一条 税务机关应当建立房地产交易税收舆情风险监测机制，做好舆情风险日常监测工作。按照“及时发现，及时处理”的原则启动应对预案，做好核实上报、及时回应、正面引导、消除影响等工作。认真分析舆情的影响和风险，有针对性地采取应对措施，防止舆情发酵带来负面影响。舆情风险排除后，应当进行总结和反思，改进相关工作。

第八章 附 则

      第六十二条 各省税务机关应当根据本指引制定或修改完善本地区具体操作办法。

      第六十三条 房地产交易税收采取委托代征的，比照本指引进行税收服务和管理。

      第六十四条 本指引未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律法规、规范性文件的有关规定执行。

      第六十五条 本指引自发布之日起施行。