第二十二条 纳税人取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，经主管税务机关集体审议通过，可核定计算扣除有关成本，具体核定方法按照本规程第五章规定执行。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

　　1.工程项目不能提供完整的施工合同、竣工图、工程结算书等，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；

　　2.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；

　　3.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　第二十三条 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　（一）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。同一清算单位内发生的成本费用原则上按照可售建筑面积比例分摊，不能按照可售建筑面积比例计算分摊的，按土地面积比例计算分摊。

　　（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　（五）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。

　　第二十四条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

　　（二）国有土地使用权出让合同或其补充协议明确约定地下部分不缴纳土地出让金或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金是否直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本分摊。

　　（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　（四）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　第二十五条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十六条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　（四）利用地下人防设施建造的地下车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；用于出租的，不作为土地增值税计税收入，不扣除相应成本、费用；有偿转让且办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　第二十七条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。

　　（二）建筑安装发票是否备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

　　第二十八条 审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）是否将行政管理部门、销售部门或财务部门等发生的房地产开发费用计入开发间接费。

　　（三）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

　　第二十九条 审核利息支出时应当重点关注：

　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

　　（四）是否将向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用计入利息支出。

　　第三十条 代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三十一条 关联方交易行为的审核。

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

　　第三十二条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

　　第三十三条 纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。

　　第三十四条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补、退税事宜。

　　第五章 核定征收

　　第三十五条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　第三十六条 在审核中发现纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

　　（六）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的。

　　第三十七条 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

　　第三十八条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第三十九条 按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。

　　第六章 清算后尾盘管理

　　第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　第四十一条 对清算后再转让普通住宅的，增值率未超过20%的，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。

　　第四十二条 土地增值税清算审核过程中转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的有关规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

　　第四十三条 清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。

　　第七章 清算鉴证

　　第四十四条 房地产开发企业可委托涉税专业服务机构进行土地增值税清算专项鉴证业务。涉税专业服务机构应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。

　　第四十五条 涉税专业服务机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论，并附送详细的鉴证工作底稿。

　　第四十六条 涉税专业服务机构出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报的依据。

　　第四十七条 对纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

　　第八章 法律责任

　　第四十八条 对纳税人未按本规程规定报送涉税相关项目管理资料，主管税务机关可发出《税务事项通知书》，责令限期改正；逾期仍不改正的，主管税务机关可按照《纳税信用管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第40号）、《国家税务总局关于发布<纳税信用评价指标和评价方式(试行)>的公告》(国家税务总局公告2014年第48号)有关规定处理。

　　对纳税人未按照规定期限办理清算手续或者不按规定报送相关资料，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚。

　　第四十九条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管税务机关按照《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法（试行）>的公告》（国家税务总局2017年第13号公告）的相关规定处理。

　　对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　第五十条 主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

　　第五十一条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。

　　第九章 附则

　　第五十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十三条 各地级以上市税务局可根据本规程制定细化的土地增值税清算管理办法，并报国家税务总局广东省税务局备案。

　　第五十四条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。

　　第五十五条 本规程自2019年6月1日起施行，此前已受理且未申报的清算项目，可按本规程执行。