“假股权真债权”属于一项金融创新业务，主要存在于房地产行业，并被许多信托公司所运用。由于房地产项目银行借款的自有资金比例要求和借款担保不足的现实问题，同时也出于对房地产项目的高回报率的市场预期，信托公司以股权投资形式入股房地产项目公司，约定持股期间的固定投资收益比例，一定期间以后再由项目公司或其股东回购信托公司持有的股份，此即“假股权真债权”投资业务。
     “假股权真债权”业务兼具权益性投资和债权性投资双重性质，为统一该类业务的税务处理口径，国家税务总局于2013年7月15日发布《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）（以下简称41号文），对该类业务的各项收入和扣除的税务处理作了明确规定。
     41号文将“假股权真债权”投资业务称为“混合性投资业务”，即兼具权益和债权双重特征的投资业务。对于符合41号文第一条规定的所有条件的“混合性投资业务”，根据“实质重于形式”的原则，对于投资期间收取或支付的利息和投资收回支付或付出的对价均按照债权投资方式进行税务处理。在投资期间，投资企业收取的固定利息或利润，计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业支付的固定利息或利润，确认利息支付并依法扣除。投资收回时，双方按回赎价与投资成本之间的差额确认为各自的债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额或作为债务重组损失扣除。
     但是，在对投资期间的利息进行税务处理时，41号文规定投资企业收取的利息收入需要全部并入其当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业支出的利息部分，需要根据企业所得税法实施条例第38条《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号）规定的限定利率，在当期进行税前扣除。34号文规定可以扣除的利息支出为根据银行同期同类贷款利率计算的部分，实际情况是，“假股权真债权”投资业务，年华利润率往往是银行同期贷款利率的2-3倍，高的甚至超过4倍。如此产生的税务风险是投资方收到的利息需要全额缴纳企业所得税，而被投资方支付的利息只能扣除根据银行贷款利率计算的金额，其余部分需要进行纳税调整。房地产行业“假股权真债权”投资业务，投资规模一般在2-3个亿，按这个比例计算，投资企业每年将有几千万的利息支出不能税前扣除，税务损失高达几百万甚至上千万。
     尽管“假股权真债权”投资业务约定了投资期间的固定利息或利润，投资方没有承担被投资企业的风险，与债券投资没有本质区别，但其毕竟具有权益性投资的某些特征，因此41号文将投资企业的利息支出限定在根据银行同期同类贷款利率计算的金额范围内，造成同一笔业务双重征税的问题，加重了投资企业的税务负担。
     通过仔细研读41号文，发现上述税务负担完全可以利用41号文第二条第（二）项予以规避。41号文第二条第（二）项关于投资收回的税务处理，按照债权投资的处理思路，投资企业相当于债权人，被投资企业相当于债务人，投资赎回支付的对价和投资成本之间的差额，根据国家税务总局对41号文的解读，如果实际赎价高于投资成本，被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前全额扣除，不存在纳税调整的问题。因此，投资双方在达成“假股权真债权”投资协议时，可以将投资期间支付的固定利息或利润限定在根据银行同期贷款利率计算的范围内，超过部分全部计入赎回投资的对价，这样被投资企业支付的全部利息和对价均能在税前扣除。
假设A企业接受B企业“混合性”投资，由B企业向A企业增资2.5亿，双方约定年化收益率为15%，二年后A企业应以2.8亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为6%，双方所得税缴纳情况如下：
     （1）B企业在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入为25000万X15%X2+28000万元-25000万元=10500万元
     B企业该项投资业务需缴纳的企业所得税为10500X25%=2625万元
     （2）A企业投资期间支付的利息及债务重组损失为25000万X15%X2+28000万元-25000万元=10500万元
     A企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万X6%X2+28000万元-25000万元=6000万元
     A企业需做纳税调增的金额为10500-6000=4500万元
     A企业应补缴企业所得税为4500X25%=1125万元
     如果按照本文纳税筹划方案，双方应修改投资协议，投资总额不变，年化收益率改为6%，二年后赎回的价格为3.25亿元，双方所得税缴纳情况如下：
     （1）B企业在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入为25000万X6%X2+32500万元-25000万元=10500万元
     B企业该项投资业务需缴纳的企业所得税为10500X25%=2625万元
     （2）A企业投资期间支付的利息及债务重组损失为25000万X6%X2+32500万元-25000万元=10500万元
     A企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为25000万X6%X2+32500万元-25000万元=10500万元
     A企业需做纳税调增的金额为10500-10500=0万元
     A企业应补缴企业所得税为（10500-10500）X25%=0万元
     通过纳税筹划，B企业的税务不变，A企业税负减少1125万元。