设计环节

设计服务对应的成本是有相应的进项税。

开发过程中建筑材料采购

都可以有相应有进项税。

收入产生环节

出售住宅、商业地产，适用增值税税率11%。

非常有意思的一个点，我们的住宅和商业地产的出售，会先产生销项税，再会有大规模进项税。因为我们先有预售行为，先有销项税，再有建筑、材料采购的成本，才有相应的进项税。相当于先交了这部分销项税，进项税之后产生，但又没有对应的销项税可以抵扣，进销项明显不匹配。这会对住宅和商业地产出售产生一定影响。

如果地产项目自持去出租的话，先会产生大量的进项税，之前的进项税会占用资金很长一段时间，只有后期自持阶段才会有收入，收入是之后才产生的，要到后期才能利用到这个销项税，造成进销项倒挂。这和房地产项目周期比较长息息相关。

对于自持的项目，已经处在运营过程中或在出租过程的商业地产项目，在这个期间，税负成本是明显增加的。销项部分税率为11%，土地成本、建安成本都是营改增之前发生的。对于11%的销项税能去抵扣的，就是运营、维护的支出，这部分费用非常小。所以增值税对于成熟的商业地产项目来说，不采取有效措施的话税负水平可能是要高于营业税下5%的税负水平的。

总之，真正去看营业税对房地产行业的影响，根据不同业态、不同项目所处阶段，会有不同税负和利润的情况。通常情况下，企业会去做财务模型分析，意义在于了解到营改增之后的税负利润变化，在变化前提下，再去是否改变考虑定价、成本等。只有更多取得成本端增值税发票，才能取到较低税负水平。

投资者提问

1、关于预售、出租这个营改增之后对房地产企业现金流什么样的影响？听下来感觉从时间错配角度，净支出更多些。

A：分出售、出租两个业态下增值税对现金流的影响。销项税（=收入*相应税率），预售的方式下先交销项税，这个环节还没有大规模的成本发生，还没有进项税，所以开发商有留底进项。但是中国没有留底进项税退税的政策，有可能要留到企业清算的一天，才能从政府那边拿回来。

如果有些房地产项目是多个项目在一个项目公司下去做，可能不同项目预售时间点不一样，相应建筑成本发生的一些时间不一样，那么B项目可以用到A项目相应的进项税，这是一种解决办法。

自持项目去出租，会产生进项税对资金的占用问题。在这种业态下，整个地产项目开发已经完成，成本支出已经全部发生，但在发生成本支出的环节，没有相应销项税的。因为进项税给了货物或服务提供方，比如说我第一天我给了货物或服务的提供方，但是第二天可以从政府那边拿回来，用我的销项税-进项税，可以去减少我交的销项税。如果处于出租的业态情况下，整个开发期间，我都没有办法把成本支出的进项税从政府那边拿回来，对资金成本产生占用。

听下来营改增对房地产企业现金流还是一个净支出的概念？

可以这样去理解，尤其在出租业态下，净支出的概念。

在出售的业态下，可以多个项目叠加，但是单个项目去看，还是净支出概念？

对的。

多个项目的话，做账的时候还是一个项目对应一个项目去做，还是两个帐混在一起了？

在增值税下是以纳税人为单位去做增值税做核算的，不是按项目做的。同一个项目公司下，多个项目可以合在一起去增值税计税。

2、关于房地产的进项税对于制造业、其他企业来说，以前购买不动产的时候，不采取营改增的抵扣吗？

Q：在营改增之前，在房地产业纳入营改增之前，整个不动产支出对于制造业、对于传统行业，以及在5月1日前做完营改增的行业都是不可以进行抵扣的。所以这个政策虽说是房地产业的一个政策，但其实有利于整个行业，有利于去库存。

3、新增不动产纳入抵扣会不会促进非房地产行业加大不动产的购入力度？

Q：从商业上允许的话，是减少增值税税负的一种方法。

关于新增不动产纳入抵扣范围，考虑不动产相应成本很高，我们预计可能不会让企业一次性去抵扣。比较国际通用的做法是会让企业用--资本金货物计划去分期抵扣。和国税总局沟通下来，此前的预期是0-20年都有可能。企业可以后期可以根据需要控制。

4、关于税的现金支出是怎么流程，是当期确认当期支出吗，还是有延后？怎么确认？

Q：跟营业税不太一样，去看增值税的支出，还是从销项、进项两方面去看。销项的确认时间基本和营业税一样，要跟客户或者租户去收相应款项，即时确认时间和收相应款项的时候。进项税不是按发生时间，而是看什么时候从供应商处取得成本的增值税专用发票。只有专用发票认证之后，才能产生进项税。当期销项税-可能拿到进项税，按这样一个净额去缴纳。

5、房地产企业融资成本为什么不能抵扣？

Q：我们了解到融资成本可能不能抵扣，还不确定。如果整个融资成本能抵扣，又是一个利好全行业的政策，对全行业减税，但是对会影响财政收入产生负影响。因为会影响到财政收支，所以如果能抵扣可能是在一个期间内去抵扣。