案例四：租赁仓储的转换，节约税负成本
——更新时间：2006-12-11 10:58:47 点击率: 3955
大成物资公司是某地省会城市的一大型批发零售兼营企业，公司创建于 20 世纪 80 年代，在计划经济时期，商品较为短缺。为了保证企业的商业龙头地位，公司千方百计地圈地建库，尽可能多地储存商品。随社会经济的发展、物质极大的丰富、物流业的崛起促使企业逐步向零库存发展，造成天元公司的库房大量闲置。为了盘活存量资产，公司的管理者将这些库房对外出租，以便使国有资产实现保值和增值。
2003 年初公司进行改组改制，对一些闲置资产进行出让。私营企业天元商贸实业公司（以下简称天元公司）以 24000 万元的价格取得了大成公司处于市郊的十栋库房。天元公司取得这些资产后全部对外出租，仅 2003 年一年就取得租金收入 4500 万元，为企业获得了新谋利渠道。
由于天元公司取得的十栋库房处于该市港口和车站之间，可以作为水陆交通转换的连接点，于是被某大型跨国零售企业看重。经过多次协商，该跨国公司决定承租天元公司的十栋库房，租赁期限为 10 年。考虑此事关系重大，公司的董事会决定请咨询机构进行论证。
筹划分析
2004 年 1 月 18 日，税务咨询有限公司的注册税务师李明应天元公司的委托对公司的房屋出租情况进行了专项审计和纳税风险评估。李明发现：公司 2003 年取得收入 4500 万元的租金收入，实际缴纳各种税金合计为 787.5 万元（当地的城市维护建设税的适用税率为 7% ，教育费附加征收率为 3%）。其中：缴纳营业税 225 万元（ 4500×5% ) ；缴纳房产税 540 万元（ 4500×12% ）；缴纳城建税、教育费附加 22.5 万元（ 225×( 7％＋3% ) ) ，整个租赁业务的税收负担高达 17.5%，李明认为，公司用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。
有没有办法降低税收成本？回答是肯定的。天元公司与税务咨询公司经过进一步磋商达成税收策划协议之后，李明又为天元公司的上述经营活动进行税收策划。
操作筹划
如果公司与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为 4500 万元，收入不变，其税收况将会出现变化，具体变化情况是：应纳营业税 225 ( 4500×5% ）万元；应纳房产税 201.6 ( 24000×( l － 30% ) × 12% ）万元；应纳城建税、教育费附加合计为 22.5 ( 225×( 7％ ＋ 3% ) ）万元。合计应纳各税金额 449.1 万元。
筹划结论
两项比较可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税 338.4 万元， 10 年就可以节约税收合计 3384 万元！
当然，将房屋出租变为仓储之后，公司需要增加经营成本，如须增加保管人员的工资费用、办公费用和其他管理费用等。对此李明指出，公司可以进行综合性税收策划，作为公司的仓储管理，技术要求不高，因此在招收职工时可以录用尊章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工公司又可以享受有关税收优惠，从而进一步降低企业的经营成本。
天元公司董事会成员看税务专家的筹划建议之后喜出望外，立即派人与客户联络。跨国公司见改变操作方案后，不仅经营费用没有增加，反而降低了经营费用和管理费用，于是欣然接受。此次税收策划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。
筹划点评
这个筹划案例具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何在利用好闲置资源的同时，又降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持在较低的经营成本运行状态，是值得人们研究的课题。
在实践中，税法往往规定了两个以上的纳税可能性，以房产税的征收方法而言，由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行税收策划提供了机会。
结合本案的实际情况，要降低房产经营业务的税收负担，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换，这是问题的关键。在这个环节进行税收策划，要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式。仓储是指在约定的期间内，房产所有人用该房产代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税，这就为税收策划提供了可能。
当然，需要特别注意的是，进行有关业务的税收策划必须具有真实性、合法性，不能挂羊头卖狗肉，同时能够满足客户的利益要求。否则，再好的设想也不能取得理想的效果。
