房屋预售收入缴纳的营业税可以税前扣除
——更新时间：2009-04-14 10:53:27 点击率: 2992
某房地产企业有开发的产品尚未完工，2008年实现预售收入2000万元，按照税法规定缴纳营业税金及附加为110万元（2000×5.5%）。企业按照会计制度核算，2008年的利润总额为-50万元，其中没有扣除已经缴纳的营业税金及附加110万元。该房地产公司对2008年企业所得税汇算清缴时，将预售收入2000万元依照税法规定15%的比例预计利润300万元（2000×15%），与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。但是，按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元，能否从250万元（300-50）的应纳税所得额中扣除，企业有些把握不准。为此，本文根据税法规定分析如下。
按预售收入缴纳的税金能否扣除问题，原《企业所得税法》有过专门的规定。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第一条规定，企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。按照该文分析，预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得额时，允许扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”。显然，预售收入缴纳的营业税金及附加属于相关的扣除范围。
2008年实施新《企业所得税法》后，税法对此又作了规定。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。由于此文没有规定可以从预计利润中扣除相关的税费，因此，有人认为，按预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。
那么，是否就意味着按预售收入缴纳的营业税金及附加不能在缴纳当期税前扣除呢？是否应该在预售收入转为销售收入以后配比扣除呢？
最近，国家税务总局下发了《关于印发骉房地产开发经营业务企业所得税处理办法骍的通知》（国税发〔2009〕31号），该《通知》第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据上述规定分析，能否扣除关键看税费是否“发生”。这实际上也是一个营业税金及附加是列入缴纳当期扣除，还是与收入配比当期扣除的问题。如果可以在缴纳发生当期计入营业税金及附加，则直接抵销当期会计利润总额，可以在税前扣除。关于税金在什么期间扣除问题，企业所得税法强调的是按权责发生制原则处理。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即是在纳税义务时间发生的，则属于发生期费用；没在纳税义务时间发生，则不属于当期费用（如预缴税款）。2008年之前执行的《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此，我们可以得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的营业税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。
