第一章   总则

第一条   为规范税务师事务所及其有资质的涉税服务人员（以下简称“涉税服务人员”）提供房地产业纳税风险评估服务行为，提高执业质量，防范执业风险，根据《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告2017年第13号）、《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第43号）、中国注册税务师协会《专业税务顾问业务指引（试行）》的规定，制定本指引。

第二条   税务师事务所及其涉税服务人员承办房地产业纳税风险评估业务适用本指引。

第三条   税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号，以下简称49号公告）和《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》国家税务总局公告2019年第43号，以下简称43号公告）要求，向税务机关报送《涉税专业服务机构（人员）基本信息采集表》和其他相关信息。

第四条   税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，实行信任保护原则。存在以下情形之一的，税务师事务所及其涉税服务人员有权终止业务：

（一）委托人违反法律、法规及相关规定的；

（二）委托人提供不真实资料信息的；

（三）委托人提供不完整资料信息的；

（四）其他因委托人原因限制业务实施的情形。

如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及其涉税服务人员不承担该部分责任。

第五条   税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当遵循《税务师行业职业道德指引（试行）》的相关规定。

第六条   税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务结果等纳税风险评估服务各阶段，应当遵循《税务师行业质量控制指引（试行）》、《专业税务顾问业务指引（试行）》和《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》的相关规定。

第七条   税务师事务所在接受房地产业纳税风险评估委托前，应当指派能够胜任纳税风险评估业务的涉税服务人员作为项目负责人并根据房地产业风险评估需要，确定项目经理和项目组成员。

第八条   项目负责人应对委托人的情况进行了解和评估，充分评估委托人及其项目风险，并充分考虑对执业风险的影响因素，决定是否接受纳税风险评估业务委托，使执业风险降低到可以接受的程度。

第二章   业务定义与目标

第九条   本指引所称房地产业纳税风险评估业务，是指税务师事务所接受委托人委托，双方确立委托关系，指派本机构涉税服务人员对委托人指定的从事房地产开发经营业务的单位（以下简称被评估单位）提供的资料进行归集、整理、分析判断，对被评估单位的房地产开发经营业务的涉税风险进行筛查、识别和评估的服务行为。

本指引的房地产业是指按照《国民经济行业代码》（GB/T 4754-2017）的规定，房地产业的行业属性及编号中的房地产业（门类行业行业代码：K）—房地产业（大类行业行业代码：70）—房地产开发经营（中类行业行业代码：701）—房地产开发经营（小类行业行业代码：7010），即房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。不包括物业管理、房地产租赁服务、房地产中介服务以及其他服务。

第十条   税务师事务所及其涉税服务人员应当按照法律、行政法规及相关规定，对委托人在房地产开发各个环节的涉税事项潜在的风险进行筛查、识别、评估，向委托人提示纳税风险。

第十一条   房地产业纳税风险评估业务主要包括房地产业开发各个阶段的风险以及房地产业的投资性房地产以及其他业务。评估范围包括：

（一）土地使用权取得纳税风险评估；

（二）房地产设计施工纳税风险评估；

（三）预售及销售纳税风险评估；

（四）对外投资纳税风险评估；

（五）投资性房地产纳税风险评估；

（六）房地产清算纳税风险评估。

第十二条   税务师事务所及涉税服务人员实施纳税风险评估业务通常包括五个阶段：风险评估资料收集、风险点筛查和识别、风险点研判、风险等级判定及风险提示。执行以下基本流程：

（一）与委托人签订房地产业纳税风险评估业务委托协议；

（二）获取与得房地产业风险评估的资料；

（三）对资料和数据进行梳理筛选；

（四）设计相关房地产业风险评估指标；

（五）对风险点进行筛查、识别；

（五）甄别风险的程度；

（六）纳税风险评估准备，填制纳税风险评估底稿及其附列资料；

（七）纳税风险评估报告表确认和签署；

（八）纳税风险评估的后续管理。

第三章   业务计划

第十三条   为确保房地产业纳税风险评估业务顺利实施及业务质量，项目负责人应当根据项目的复杂程度、风险状况和时间要求等情况，在实施房地产业纳税风险评估业务前，编制房地产业纳税风险评估业务计划。

第十四条   房地产业纳税风险评估项目负责人应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定，根据纳税风险评估事项预估的复杂程度、风险状况等情况，制定房地产业纳税风险评估总体业务计划和具体业务计划，确定工作目标、工作方案、时间安排、业务范围、人员分工、沟通协调、执行程序等事项。

第四章   业务实施

第一节   资料收集

第十五条   房地产业纳税风险评估服务人员（以下简称涉税服务人员）应当根据委托人情况和房地产业纳税风险评估委托协议、业务计划，制定风险评估资料收集范围、收集口径及文档格式，书面列示资料清单要求委托人提供所需的相关资料，并告知委托人进行纳税风险评估前准备。

第十六条   涉税服务人员可以通过列示资料清单、问卷调查、现场访谈等方式，取得并归集与房地产业纳税风险评估事项有关的涉税资料，具体包括但不限于下列资料：

（一）《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

（二）立项、规划设计阶段的合同、协议及凭证资料。包括土地使用权合同、拆迁及补偿协议、规划设计合同、建筑规划设计图、立项批复等；

（三）取得土地使用权的相关资料，包括取得土地的途径、价格、用途等；

（四）施工验收阶段的资料。包括施工合同、竣工报告或备案等；

（五）预（销）售及产权转移阶段资料。包括商品房预售及销售合同、产权转移登记手续；

（六）项目核算对象划分依据、财务会计报表及其说明资料；

（七）第三方提供的数据、报告；

（八）税控装置的电子报税资料及备案事项相关资料；

（九）税务机关要求报送的其他有关证件、会计核算资料和纳税资料；

（十）所有交易均已记录并反映在财务报表中的书面声明。

第十七条   纳税风险评估服务人员应对委托人提供的材料的真实性、合法性以及完整性进行审核，审核的内容主要包括但不限于以下内容：

（一）委托人的基础信息是否完备；

（二）委托人房地产交易信息（事实）的真实性和完整性；

（三）委托人涉税财务信息的真实性、合法性和完整性；

（四）委托人纳税申报信息的真实性、合法性和完整性；

（五）采集的第三方信息与委托人及评估项目的相关性。

（六）纳税风险评估资料是否符合逻辑关系；

（七）税收政策变化对纳税风险评估的具体影响；

（八）备案事项相关资料之间的关系；

（九）其他需要审核的事项。

第二节   风险关注事项

第十八条   涉税服务人员可以通过对委托人进行业务访谈或者调查，根据委托人的数据信息，结合房地产开发经营的特点和相关财税政策法规，在纵向上梳理被评估单位的业务流程，关注开发项目的资质、土地开发能力、项目资金等资源整合方式，从土地取得、开发建设、预售销售等重要环节筛查所涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税的风险点，在横向上根据房地产业的一般业务、资产管理、对外投资以及投资性房地产等特殊事项分步分点筛选税收风险点，并明确提出纳税风险评估方案实施的前置条件、政策依据、步骤顺序、实操要领等，对以下事项（不限于）进行风险评估：

（一）委托人管理层对企业内部控制的重视程度以及企业内部控制制度执行的有效性；

（二）财务核算和信息处理流程的可靠性；

（三）与房地产业纳税风险评估有关的实际处理程序、信息处理方法以及税收政策的实际执行情况；

（四）与房地产业纳税风险评估有关的可能产生风险的事项，包括：管理层意图、财务处理、数据归集、税额计算、信息传递、政策判断等。

第十九条   涉税服务人员进行房地产业纳税风险评估业服务时应重点关注以下事项:

（一）业务事项的真实性、合法性和完整性；

（二）是否依法设置账簿，根据合法有效凭证记账，进行会计核算；

（三）是否按照税收法律法规及相关规定对发生的业务事项进行了正确的涉税处理；

（四）税务机关对房地产开业务涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等税种的预设的预警值；

（五）发票管理信息；

（六）与委托人房地产业纳税风险评估有关的情况，包括：房地产开发各个环节的应税项目、涉及的各个税种、各个税种的计税依据、应纳税额、减免税项目及税额、税款的预缴及清算、税款所属期限、延期缴纳税款、欠税、滞纳金以及成本核算等。

（七）资料信息的归集、整理程序，验证方法以及责任人；

（八）收集和验证（核对）资料信息的名称、采集日期、采集地点、采集人员和采集内容；

（九）房地产业各个环节纳税风险点筛查方法、程序、责任人和完成时限；

（十）当期房地产业纳税风险级别的确认及沟通；

（十一）房地产业纳税风险评估结论及有关事项的反馈和资料移交；

（十二）其他相关事项。

第二十条   房地产开发项目纳税风险评估的基本方法包括：开发项目资源合作多维分析、模板分析比对、调查分析法、风险事项是非判断法、预警值分析法。

（一）开发项目资源合作多维分析法，如交易三要素模板处理信息与交易三要素实际处理信息比对方法；

（二）模板处理信息与实际处理信息比对方法，如受让取得土地总金额比对分析方法是：项目土地使用权证/不动产权证、土地出让/转让合同的取得土地总金额（模板处理信息），与土地出让金收据/发票的土地取得金额（实际处理信息）进行比对；

（三）调查分析法，是调查实际处理信息并进行直接比对，如开发项目转让情况确认比对方法是：开发项目转让合同、发票、款项三流信息进行比对；

（四）风险事项是非判断法，提示调查事项，由被调查单位判断是、否两种情形；

（五）预警值分析法，纳税评估指标与预警值对比分析，确认纳税风险评估指标变动异常情况。

第二十一条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节关于契税以及土地增值税纳税风险进行专业判断，重点关注以下事项：

（一）取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让合同的金额一致；

（二）房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金全额和适用税率计算缴纳了契税；

（三）采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算缴纳契税；

（四）招拍挂取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据，足额缴纳契税；

（五）采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；

（六）改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了取得土地使用权的成本；

（七）缴纳土地出让金同时缴纳了延期支付滞纳金的情况下，滞纳金在土地增值税清算时是否计入取得土地使用权的成本；

（八）缴纳土地出让金同时缴纳了延期支付滞纳金的情况下，滞纳金是否计入土地增值税清算的取得土地使用权的成本。

第二十二条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节印花税纳税风险进行专业判断，对取得土地使用权时的借款合同、土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。

第二十三条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节城镇土地使用税纳税风险进行专业判断，主要事项包括委托人申报的占用土地面积、适用税额是否正确；纳税义务发生时间是否正确，是否按照规定时限足额申报纳税。

第二十四条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用抵扣进项税额风险进行专业判断，是否符合规定。

第二十五条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对房地产规划设计及施工阶段的印花税和契税纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）涉税服务人员应当对规划设计阶段的签订的各类合同的印花税风险进行专业判断，重点关注勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、供应采购合同等是否按规定缴纳了印花税；

（二）涉税服务人员应当对取得土地使用权后进行房地产开发阶段缴纳的相应的市政设施配套费所产生的契税风险进行专业判断，基于项目所在地的地方性税收政策，重点关注市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税。

第二十六条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应对房地产开发阶段的成本核算所产生的风险进行专业判断。重点关注产品成本的归集是否税法规定，具体包括：

（一）分期开发土地成本是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；

（三）取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；

（四）公共配套设施建造费用分摊是否合理。全部归业主所有的公共配套设施、移交给政府部门的公共配套设施、没有移交的公共配套设施、自用的公共配套设施等不同的性质的公共配套设施建造费用的归集和核算是否符合规定，是否存在通过混淆不同性质的公共配套设施建造费用虚增本期成本费用；

（五）市政设施配套费分摊是否合理；

（六）拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

（七）房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；

（八）自建的产品的材料成本是否合理，是否存在虚增本期成本和准予从销项税额抵扣的增值税进项税额；

（九）对外承包的工程价款是否合理，是否存在虚增本期成本和准予从销项税额中抵扣的进项税额；

（十）甲供材项目的成本核算是否合理；确定增值税计税依据时是否多记材料价款；

（十一）是否存在向关联方采购材料和服务的情况，关联方定价是否合理；

（十二）根据样板房的具体情况，判断装修费及购置的配套物资是否按照规定应分摊计入开发成本还是应计入销售费用；

（十三）开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；

（十四）开发产品在建期间的预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；

（十五）“施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否按照国家税务总局公告[2016]23号规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

第二十七条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对预售及销售环节的纳税风险进行专业判断，是否存在隐匿收入、迟计收入、隐匿预收账款、视同销售业务未计税以及无正当理由低价销售形成的风险。主要事项包括：

（一）销售产品是否遵循交付使用和竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；

（二）预售方式销售产品的预收款是否挂在“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不反映应税收入；

（三）按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；

（四）分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；

（五）视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照具体合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；

（六）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售的行为进行税务处理；

（七）将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行处理，是否存在未开发票入账，未计收入申报纳税；

（八）跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；

（九）跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；

（十）完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；

（十一）开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税；

（十二）将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税；

（十三）无偿转让回迁安置房是否按照税法规定确认视同销售，按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；

（十四）销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；

（十五）采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；

(十六)买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及个人所得税的情况下，是否代扣代缴了个人所得税。

第二十八条   房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对房地产业开发成本的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）是否存在随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；

（二）是否将属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的产品，作为公共配套设施，界定为不可售面积进行处理，公共配套设施以及人防车位的移交是否有正规的手续以及移交证明；

（三）是否按照受益原则和配比原则分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例，分配各个成本核算对象共同承担的共同成本；

（四）取得使用权是否按照各个已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；

（五）土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；

（六）是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；

（七）是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；

（八）是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；

（九）是否将开发期间应资本化的利息支出列入期间费用。

第二十九条   涉税服务人员应当对房地产业的开发费用的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）是否混淆开办费和开发成本、期间费用的界限；

（二）是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；

（三）是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支；

（四）是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；

（五）购进货物、劳务、服务等用于简易计税方法的，是否按照规定未抵扣进项税额或进项税额转出。

第三十条   涉税服务人员应结合销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、销售面积与项目可售面积数据的关联性以及其他有关资料，对符合土地增值税清算的纳税风险进行专业判断。主要事项包括：

（一）是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；

（二）办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；

（三）办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；

（四）“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”科目，重复扣除“甲供材料”成本；

（五）多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊；

（六）房地产开发企业的拆迁补偿房是否按照“视同销售”处理；

（七）房地产开发企业的拆迁补偿房是否合理确定为项目的拆迁补偿费。具体包括：

用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。；货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费；

（八）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；

（九）土地增值税清算时，是否能够准确界定开发间接费用，将直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，是否准确确定项目的开发间接费用；

（十）土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；

（十一）土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除范围和企业所得税的税前扣除范围。