第三十一条   涉税服务人员根据房地产企业“其他业务收入”“应付账款”明细账，结合租赁合同（或租赁预约协议）和销售合同，掌握房地产企业将待售的开发产品转作投资性房地产（包括经营性租赁和融资性租赁）情况，应当对房地产业投资性房地产的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托方是否准确划分自用房地产、作为存货的房地产和投资性房地产进行专业判断；

（二）对委托方的投资性房地产租赁期间是否确认收入产生的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托方待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则进行专业判断；

（四）根据企业“投资性房地产”“主营业务收入”“其他业务收入”科目，对委托方持有投资性房地产期间是否按规定正确申报缴纳增值税、附加税及房产税的纳税风险进行专业判断；

（五）对房地产企业的租赁合同以及销售合同等合同的印花税纳税风险进行专业判断；

（六）对委托方将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项的纳税风险进行专业判断；

（七）对委托方的投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否存在将持有期间的公允价值一并转入的纳税风险进行专业判断。

第三十二条   涉税服务人员应当对委托方关于固定资产—不动产、在建工程、工程物资以及库存产品等与房地产有关的资产管理的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托人将开发产品转为自用，使用前发生的装修费等资本化支出是否存在一次性直接计入当期费用产生的纳税风险进行专业判断；

（二）对委托人将样板房、售楼处的装修费等资本化支出是否未计入房产原值产生的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托人将产权归属为本企业的公共配套设施未纳入固定资产管理产生的纳税风险进行专业判断；

（四）对委托人经营性租赁的固定资产发生的改建、装修的支出是否存在未按规定摊销的纳税风险进行专业判断。

第三十三条   涉税服务人员应当对委托人用于投资的房地产纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托人将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否存在未按照转出土地使用权的公允价值确认收入计税的风险；

（二）对委托人将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否存在未按照开发产品的公允价值确认收入计税的风险；

（三）对委托人受让或转让股权合同是否按照规定交纳印花税的纳税风险进行专业判断。

第三十四条   涉税服务人员对委托人与其他企业联合合作建房业务的纳税风险进行专业判断，具体事项包括：

（一）委托人以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整的纳税风险进行专业判断；

（二）其他企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于委托人未形成股权时，对委托人是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托人以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入的纳税风险进行专业判断；

（四）对委托人以分配利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目的纳税风险进行专业判断。

第三节   风险筛查和识别

第三十五条   纳税风险评估服务人员应当采用核查、座谈或其他多种方式，审核分析纳税风险评估信息资料，并通过业务发生的逻辑关系，结合财务核算及纳税风险评估指标变动情况，筛查涉税异常事项，识别纳税风险点。重点关注房地产业的取得土地环节、房地产开发环节、房地产销（预）售以及投资、分配等各个交易环节的经营交易（事实）、会计处理和税务处理。

（一）筛选纳税风险影响因子

房地产业纳税风险评估指标应体现委托人房地产开发经营过程中取得土地使用权、房地产开发建设、房地产的销（预）售、房地产清算过程中涉及各个税种（包括契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税等），对委托人的收入、成本、费用、税收负担等因素变动情况进行分析。

（二）设置风险筛查指标与口径

风险评估指标与口径设置应具有可比性，若针对委托人的特定纳税风险评估业务需求，应调整风险评估指标与口径。

（三）进行风险评估测算并形成测算结果

为风险评估结果制定清晰简练的表格样式进行呈现，以便委托人可以直观了解评估结果以及政策依据。

第三十六条   涉税服务人员应根据纳税风险评估需求，可将被评估单位的纳税风险数值与税务机关的各项预警值进行比对分析，进行风险评估测试。

第三十七条   房地产业纳税风险评估应重点进行风险点的筛查、风险程度的专业判断，并对政策依据以及可能产生的结果作出评价和提醒。

第四节   风险等级评估及复核

第三十八条   纳税风险评估涉税服务人员应当通过对纳税风险疑点的筛查确认，对纳税风险发生的可能性、强度、区域、原因以及可能带来的损失等事项进行定性的专业判断，对委托人的风险等级进行评估和复核。

第三十九条   纳税风险评估涉税服务人员应根据委托人的纳税风险指标数值及变动情况，定量分析委托人的纳税风险等级。包括但不限于以下内容：

（一）增值税纳税风险指标变动情况及风险；

（二）土地增值税纳税风险指标变动情况及风险；

（三）企业所得税纳税风险指标变动情况及风险；

（四）房产税纳税风险指标变动情况及风险；

（五）契税纳税风险指标变动情况及风险；

（六）城镇土地使用税纳税风险指标变动情况及风险；

（七）印花税纳税风险指标变动情况及风险。

第四十条   税务师事务所对其风险评估结果应当履行质量复核程序，根据税务师事务所的规模和业务类型确定复核级别。税务师事务所原则上应履行三级复核程序。

（一）一级复核由项目经理实施；

（二）二级复核由项目负责人实施；

（三）三级复核由税务师事务所业务负责人实施。

第四十一条   质量复核内容应当包括：

（一）业务计划是否得到执行；

（二）重大事项是否已提请解决；

（三）已执行的工作是否支持形成的结论，并得以适当记录；

（四）获取的证据是否充分、适当；

（五）业务目标是否实现。

第四十二条   税务师事务所在对业务质量复核进行管理时，应当重点关注以下方面：

（一）复核级别是否符合制度要求；

（二）复核的内容是否全面；

（三）复核结论、过程记录是否完整；

（四）复核意见是否处理并记录；

（五）复核人是否签字。

第四十三条   税务师事务所选派项目组以外人员，对项目组的工作成果作出客观评价，对一定风险等级的项目分别实施不同的质量监控。

业务质量监控人应当具备业务监控所必需的业务能力、从业经验，并满足独立性要求。

第四十四条   业务质量监控内容应当包括：

（一）重要风险、质量控制事项处理是否适当，结论是否准确；

（二）税法选用是否准确；

（三）风险评估重要证据是否采集；

（四）对委托人舞弊行为的处理是否恰当；

（五）委托人的委托事项是否完成，结论是否恰当。

第四十五条   税务师事务所在对业务质量监控进行管理时，应当重点关注以下方面：

（一）达到监控风险等级的项目是否实施了业务监控程序；

（二）业务监控人的选定是否符合要求；

（三）业务监控人是否按照规定程序实施了监控。

第四十六条   税务师事务所在复核和监控项目组各级人员是否遵守相关职业道德时，应当重点关注以下方面：

（一）涉税服务人员应当实事求是，坚持客观、公正，秉持良好的职业操守，不得因利益冲突、个人偏见或其他因素影响自己的专业判断及结论；

（二）涉税服务人员应当遵守国家法律法规的相关规定，避免发生任何损害职业声誉的行为；

（三）涉税服务人员不得做虚假承诺，误导他人，严禁以任何形式和手段协同委托人实施违法违规的行为；

（四）涉税服务人员应当持续了解国家财会、税收政策和相关规定，做到及时掌握、准确理解、正确执行。

第四十七条   项目组成员之间、项目负责人与业务质量监控人员之间产生意见分歧，得到解决以后，项目负责人方可提交业务成果。

税务师事务所在业务结论、业务结果提交进行管理时，应当关注以下方面：

（一）意见分歧解决程序是否实施；

（二）与结论不同的意见是否充分考虑；

（三）业务结果是否履行签字程序；

（四）业务结果提交时间是否及时。

第四十八条   涉税服务人员编制完成房地产业务纳税风险评估报告、履行业务质量复核和监控程序后，应将委托人本期评估的相关信息反馈至委托人，并与委托人沟通。

第四十九条   税务师事务所和纳税风险评估服务人员应当在房地产业纳税风险评估报告中，履行税务师事务所签章和承办涉税服务人员签字手续。

第五十条   纳税风险评估服务人员应根据委托人提供的材料及业务性质，科学的选择公共类指标及税种类指标等纳税风险评估指标，并根据委托人的特质、评估目的和要求确定合适的评估方法。

第五节   风险评估后续管理

第五十一条   税务师事务所提供房地产业纳税风险评估业务，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定编制房地产业纳税风险评估业务工作底稿，并保证底稿记录的完整性、真实性和逻辑性，总体要求包括：

（一）业务工作底稿可作为最终出具房地产业纳税风险评估报告的基础性资料，应如实反映纳税风险评估业务实施过程和所有事项，以及相关的原始资料、内部讨论分析过程，以及客户沟通交流记录等；

（二）业务工作底稿的业务证据以及资料应证明涉税服务人员的工作符合涉税服务人员执业规范和指引；

（三）业务工作底稿可为执业质量的比较提供基本依据；

（四）业务工作底稿可以采用纸质或者电子的形式，有视听资料、实物等证据的，可以同时采用其他形式。

第五十二条   房地产业纳税风险评估工作底稿的基本内容应包括：

（一）委托人名称及纳税风险评估项目名称；

（二）委托业务项目时间或期限；

（三）房地产业纳税风险评估业务实施过程记录，包括证据资料、法规汇编及解读、项目团队讨论记录、分歧记录、分析结论记录、报告分工和报告审批，以及客户沟通记录单（口头陈述、邮件、会议纪录）等；

（四）房地产业纳税风险评估报告及汇报资料；

（五）三级复核记录及日期。涉税专业服务机构要建立健全工作底稿逐级复核制度，有关人员在编制和复核工作底稿时，必须按要求签署姓名和日期；

（六）其他说明事项。

第五十三条   房地产业纳税风险评估业务完成后，税务师事务所及其涉税服务人员应当按照以下顺序对业务约定书、工作底稿、业务成果等有关材料进行整理、归类、装订、立卷、保存、归档。

（一）房地产业纳税风险评估业务约定书；

（二）业务计划，包括总体计划及具体计划；

（三）房地产业纳税风险评估业务工作底稿；

（四）房地产业纳税风险评估报告及汇报材料；

（五）其他相关补充资料。

第五十四条   未经委托人同意，税务师事务所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情况除外：

（一）税务机关因行政执法检查需要进行查阅的；

（二）行业主管部门和行业协会因检查执业质量需要进行查阅的；

（三）公安机关、人民检察院、人民法院根据有关法律、行政法规需要进行查阅的。

第五十五条   税务师事务所及其涉税服务人员应对开展的房地产业纳税风险评估业务逐步登记台账，为按照49号公告和43号公告要求向税务机关报送《年度涉税专业服务总体情况表》提供依据。

第五章   业务成果

第五十六条   税务师事务所及其涉税服务人员应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定编制业务报告，形成的业务成果一般包括：

（一）房地产业纳税风险评估报告；

（二）风险评估分析文档；

（三）纳税风险评估试算底稿等；

（四）备查的资料；

（五）其他相关报告。

第五十七条   税务师事务所应当按委托协议约定出具房地产业纳税风险评估业务报告。

委托协议没有约定是否出具服务报告的，涉税服务人员可以根据委托目的、服务需要等决定是否出具报告。

第五十八条   房地产业纳税风险评估报告包括封面、前言、目录、背景、风险筛查、风险点分布、风险程度以及附件等基本要素。

编制房地产业纳税风险评估报告，应做到资料真实可靠，分析合理有据，权利义务明确，并得到委托人的确认。

第五十九条   税务师事务所出具的房地产业纳税风险评估报告及其他业务成果，应由双方留存备查；税收法律、法规及国家税务总局规定报送的，应当向税务机关报送。

第六十条   税务师事务所及其涉税服务人员应对提供房地产业纳税风险评估服务过程中形成的业务记录、业务成果以及知悉的委托人商业秘密和个人隐私保密，未经委托人同意，不得向第三人泄露相关信息。但以下情形除外：

（一）税务机关因行政执法检查需要进行查阅的；

（二）涉税专业服务监管部门和行业自律组织因检查执业质量需要进行查阅的；

（三）法律、法规规定可以查阅的其他情形。

第六章   业务档案

第六十一条   房地产业纳税风险评估业务完成后，税务师事务所及其涉税服务人员应根据《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》的相关规定，建立立卷归档工作责任制。

第六十二条   房地产业纳税风险评估卷宗一般按照以下顺序排列：

（一）房地产业纳税风险评估委托协议、业务计划；

（二）房地产业纳税风险评估工作底稿，如资料交接表、企业有关财务资料、评估数据及指标；

（三）房地产业纳税风险评估过程形成的业务记录，计税资料汇总、风险指标模型计算、审核、复核以及各种涉税文书制作等；

（四）出具的房地产业纳税风险评估业务报告；

（五）委托人的基本情况资料及有关法律性资料；

（六）其他相关评估业务资料。

第七章   附则

第六十三条   本指引自    年  月  日起试行。

附件： 房地产业纳税风险评估业务指引（征求意见稿）