对合作建房行为应如何征收营业税
——更新时间：2007-05-09 10:13:13 点击率: 4269
合作建房，是指甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房，其方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体交换方式也有以下两种：
一、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都发生了营业税的纳税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业税。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则发生了销售不动产行为，应对其销售收入，再按“销售不动产”税目征收营业税。
二、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建成的建筑物归还甲方，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征收营业税，乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
一、房屋建成后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，只就对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征税，双方分得的利润不征营业税。
二、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目征收营业税。
三、如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，此种经营行为，合营企业分配双方的房屋不征营业税，但对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则按“销售不动产”征税。
