房屋售价过低按最低计税价格征税
——更新时间：2009-02-27 10:42:06 点击率: 2948
“2008年8月，我将2006年初购买的一套110平方米的住房，以1000元/平方米的价格转让出去，总计11万元。在当地办税窗口申报纳税时，工作人员却按有关部门制定的1300元/平方米的最低计税价格，征收营业税、个人所得税。请问他们征税的政策依据是什么？”近日，某市民张先生向江西省地税局网上12366询问。
12366咨询员告诉张先生，办税窗口工作人员按最低计税价格计算征收其相关税种，是有政策依据的。随着国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）等一系列文件的下发，个人转让住房有关营业税、个人所得税政策逐步得到明确和完善，但个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题没有明确。为此，根据《个人所得税法》和《税收征管法》等有关规定，国家税务总局出台了《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号），对有关政策进行了明确。咨询员提醒卖房者，务必注意以下几方面的问题。
房屋销售价格低于最低计税价格按最低计税价格计算征税
国税发〔2006〕74号文件规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。根据《个人所得税法》及其实施条例、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）等文件规定，个人转让住房按“转让收入———房屋原值———转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”确定应纳税额，依20%的税率征收个人所得税。国税发〔2006〕108号文件规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现了不如实申报缴纳相关税款的问题。针对这些情况，国税发〔2007〕33号文件要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。各地要根据《税收征管法》的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。文件规定，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。因此，如果纳税人存在低报交易价格的，税务机关应按最低计税价格计算征税。
商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金等优惠
按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
现实情况下，有不少人将路段不好的商业用房改造成居住用房。对于这种情形，国税发〔2007〕33号文件明确，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。
“未提供完整、准确房屋原值凭证”严格按政策标准执行
国税发〔2006〕108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地税局或省级地税局授权的地市级地税局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
为堵塞税收漏洞，国税发〔2007〕33号文件进一步明确，国税发〔2006〕108号文件第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。国税发〔2007〕33号文件明确了“未提供完整、准确房屋原值凭证”的政策执行标准，即使纳税人故意不提供房屋原值凭证，但只要契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录，征收机关就应该依据住房交易价格减除房产原值后的余额乘以20%的税率，征收个人所得税。当然，对于那些确实符合适用征收率计税方式计征个人所得税的情形，则要严格按照现行税收政策规定的征收率计征个人所得税。
不符合要求的装修费用不准扣除
国税发〔2006〕108号文件规定，纳税人所提供实际支付装修费用发票必须是税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人要一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%。商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。同时，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。国税发〔2007〕33号文件要求税务机关加强住房装修费用扣除的管理，明确凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。
国税发〔2007〕33号文件同时规定，纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》，如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息，并将有关装修发票原件提交征收人员审核。征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。
