解读财税[2010]42号：城市和国有工矿棚户区改造项目税收优惠政策分析

——更新时间：2010-09-20 08:48:20 点击率: 3105

城市和国有工矿棚户区改造是保障性安居工程的重要组成部分，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行2009年联合印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号），对推进城市和国有工矿棚户区改造曾提出明确要求。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）也要求各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。财政部2010年2月5日《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）进一步从多渠道筹集和落实棚户区改造资金，落实棚户区改造税费优惠政策等方面证明财政惠民政策的重要取向。在一系列政策中，财政税收优惠可以至少归纳为三个层次：第一个层次是对城市和工矿棚户区改造的安置住房免税。一是免征土地使用税，二是免征土地增值税。三是免征印花税。四是减征契税，对个人购买经济适用住房的减按1%征收契税。这是第一个层次，税收的免征优惠。第二个层次就是对城市和国有工矿棚户区改造中的安置住房项目免收行政事业性收费和政府性基金，包括免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费等行政事业性收费；包括免收城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等政府性基金。第三个层次是作为政府对于棚户区改造中的经济适用住房和廉租住房用地实行划拨供应，免收土地出让金。这三个层次的财税政策对促进城市和工矿棚户区的改造作用力度是非常大的。

　　近日，财政部、国家税务总局发布财税[2010]42号文《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》对于前述文件所述税收政策优惠作出更为明确的规定。

　　一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

　　在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

　　按照城镇土地使用税政策规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。按照城镇土地使用税暂行条例规定，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地可以免缴土地使用税。财税[2010]42号规定的改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税即属于财政部的另行规定。类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）的第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　开发商取得土地使用权，按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新，一般不需要另购土地，若全部改造均用做安置住房，按照财税[2010]42号规定是免征城镇土地使用税的。但是通常情况下，城市和国有工矿棚户区多是二层简易楼房、筒子楼、平房，按照多层住宅、高层住宅开发，建筑面积会成倍增加。开发商为追求高额回报，不会将取得土地全部用于安置住房建设。因此，非安置住房是一定要缴纳城镇土地使用税的。具体计算方式财税[2010]42号规定，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算，但要提交政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议。例如，土地面积50000平方米，建筑面积80000平方米，其中安置住房50000平方米，年税额标准5元/平方米，则开发商应缴纳土地使用税50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

　　开发商取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰缴纳印花税，签订工程施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2010]42号规定，可以按照改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。该文规定同样类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　至于开发商销售住房以及业主购买住房，无论是否安置住房，此部分印花税按照房价总额还是要缴纳印花税的。

　　二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对于旧房转让并没有此项规定，财税[2010]42号突破了《土地增值税暂行条例》的限制，且没有再强调是否为普通住宅。

　　三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

　　经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源具有公益的性质，不是直接转让给个人使用。此安置房源可能用作廉租住房、周转安置住房，但如果继续转让，则购买人按照财税[2010]42号文第四条规定还要缴纳契税。

　　四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

　　五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

　　这里的规定从《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）可以找到依据，该文规定：1、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。2、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　六、财税[2010]42号所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

　　最后两点最重要。

　　七、本通知自2010年1月1日起执行，2010年1月1日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年年度内抵扣不完的，按有关规定予以退税。