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房产新政实施后卖房税负知多少 |
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随着国家对房地产市场调控力度的加大，今年5月份，建设部、国家税务总局等七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中提出要自2005年6月1日起调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，并区分房屋的购买年限、面积、价格等不同情况制定了不同的征收标准。最近，北京、南京等个别房价较高的城市又加强了房地产交易环节的个人所得税管理。在此情况下，近期许多有意出售或购买住房的读者纷纷致电本报，询问房屋买卖新增的税费到底有哪些项目，又该如何进行计算。本报记者为此专门走访了全国知名房产经纪公司“我爱我家”，请其专业人士以北京市场为例为大家进行了计算。
这位专业人士首先以北京亚运村附近一套符合普通住宅标准，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的商品房为例作了计算。
他说：“这套商品房总共135平方米，当时购买时价格为5200元/平方米，现在以6000元/平方米的市场价格出售，由于购买还不到两年，所以按照现在国家出台的政策标准，业主应该缴纳营业税。即以售房价（135㎡×6000元/㎡＝810000元）乘以5%的营业税率为40500元。”他说除此之外，业主还需缴纳个人所得税，个人所得税的税额是以售房价810000元减去原购房价并扣除契税、印花税等合理费用以后的余额乘以20%的税率后计算得出，为19423.8元。
“我爱我家”告诉记者，假如这位业主能够等到其拥有这套住房两年以后再出售的话，那么他就可以享受出售普通商品住房满两年的税收优惠，从而免除这40500元的营业税负担。不过，由于他的出售价格大于购房原价和合理费用之和，除非其自住已满五年，并且是其家庭惟一生活用房，或者符合政府有关住房换购的优惠规定，否则他的个人所得税都是减免不了的。随后，“我爱我家”又以北京团结湖附近一套面积145平方米的非普通商品住房为例讲解了“新政”之后税负的变化。
据介绍，业主购买这套住房时的价格为5800元/平方米，现在要以6500元/平方米的市场价格出售。由于购买未满两年就要转手，按照现在国家出台的政策标准，他要按房屋出售的全价乘以5%的税率缴纳营业税47125元，并以售房价减去原购房价并扣除契税、印花税等合理费用以后的余额乘以20%的税率申报缴纳个人所得税17692.9元。
即使超过了两年（含两年），由于这套房子属于非普通住宅，这位业主也还得就房子现在的出售价942500元与当初购买价841000元之间的差额缴纳5%的营业税5075元，并按照前面出售普通住宅的计算方法申报缴纳个人所得税。
这些“新政”的实行给卖房者增加了税收负担，对“炒房者”起到了一定遏制作用。“我爱我家”副总经理要嘉佳说：“在流通环节中增加的这些税负都将转嫁到二手房价格中，最终还是要转嫁给购房人，这就导致了新政实行以来二手房价格不降反升的现象。”
他解释说，由于目前国内二手房市场实际上是卖方市场，二手房现在的供需比是1:6甚至1∶10。因此一个卖房人原来要卖50万元，现在肯定要卖50多万元才能达到利润预期，而此时购房人只有两种选择：要么接受流通环节中由于税负转嫁而提高的价格，掏钱购买，要么放弃。
要嘉佳和其他一些房地产业内人士认为，当前二手房的价格直接导致了原来有购买意向的人持币观望，同时也使得拥有房屋、希望出售的人无法向更高一级的住宅置换，进而影响了一级市场的供需。同时他们还提出，北京房地产二级市场刚刚起步正待发展，新政策一出来，使刚刚开始发育的市场受到了抑制，而上海的房地产二级市场发育比较早，二手房市场中期房转让较多，确实存在虚高泡沫，因此政府应该针对不同的情况采取因地制宜、区别对待的政策，保护二手房市场，建立完整的梯级结构，满足不同需求，这样才能稳定房价。
来源:中国税务报 |
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