“上周来咨询买卖二手房的人比以前多了两成左右，这一周可能还会有所增加。”12月24日，浦厦房地产代理有限公司厦门市角滨路门店负责人高兴地告诉记者。
　　房地产业界期盼已久的营业税减免终于来临。12月17日，国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　这是一个多月前调整普通商品住房买卖相关税收政策后，国家再次出台税收优惠政策鼓励普通商品住房消费。有业内人士认为，此次对房产转让环节营业税的减免，将减轻二手房市场成本，对于活跃二手房市场，进而带动一手房交易，将起到实质性的促进作用。不过，也有业内人士认为，正如一枚硬币的两面，营业税新政在降低二手房交易成本、刺激二手房交易量的同时，也加重了市场观望的气氛。
　　营业税“5改2”，降低二手房交易成本
　　据了解，现行二手房转让环节营业税政策是从2006年6月1日开始实行的。其规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。此次新政策的出台，对于亟待改善住房条件的普通民众来说，无疑是一大利好。
　　“营业税‘5改2’以后，二手房交易税负成本将明显下降。”福州市百信隆房地产行销策划代理有限公司的高发舜说。针对此次调整，百信隆公司以个人出售一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例，按照此前税费标准，对购买住房不足5年转手交易的，按照售房收入全额征收5%营业税，即100万元×5%=5万元；而按照12月17日出台税费新标准，即个人购买普通住房超过2年转手交易的，实行免征营业税的规定。这样，出售100万元普通住房可节省5万元税款。
　　如果个人购买普通住宅未满2年出售的，由此前按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。假设房主以80万元购买住房，不足2年以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为(100万元-80万元)×5%=1万元，比此前全额征收100万元×5%=5万元，节省了5万元-1万元=4万元。
　　据介绍，二手房转让环节营业税的实际征收税率是总房款的5.5%，包括营业税5%和在营业税基础上的7%的城市维护建设税、3%的教育费附加。因此，转让2年期以上普通二手房的税负实际能下降5.5%。
　　高发舜表示，二手房交易营业税“5改2”对于售房者是一大利好，更重要的是对于购房者是利好。因为一直以来，虽然有关税费是由卖方承担，但是在实际交易过程中，卖房人的报价往往是指卖方实际能够拿到的钱，而税费则全部由买房承担。粗略算一下，全部税费包括交易佣金在内，至少要占到成交金额的9%以上。现在营业税新政出台后，等于降低了购房者的购房成本，相当于拉低了房价，有助于促进二手房成交量回升。
　　营业税优惠福州覆盖2/3的二手房房源
　　“这次的政策力度真的很大啊，无疑是为二手房市场雪中送炭。新政策出台后，相信有真正需求的购房者，会大量进入二手房市场。”福建大升房地产顾问有限公司总经理庄成明说。
　　记者从福州市的一些房产中介单位了解到，2005年、2006年是福州市商品房交易的一个高峰期，新政对该部分房源交易成本进行减免，短时间内福州二手房市场有可能新增35%~40%的可交易房源，税收优惠政策可能覆盖2/3的二手房房源，这对于促进市场供需交易活跃十分重要。
　　21世纪不动产公司厦门美佳加盟店店长告诉记者，2003年~2005年左右购房，也就是满2年又未满5年的房源很多。因为再早的房子，虽然比较老旧，但地段一般比较好，很多人拿来出租，真正进入销售市场的都比较少。而2003年以后的房子，不论户型还是小区都较新，卖起来会比较容易一些，进入市场的很多。这位店长估计，目前厦门市场上二手房房源中至少有1/3以上的房源都属于2年期~5年期。一些中小规模的房产中介公司大多开在新社区附近，估计他们手中的一大半房源都是这种较新的房源。
　　“可交易的二手房房源多了，实际就是购房者的选择空间加大了，一些一直处于观望中的购房者就很可能因为找到合适的房源而出手购房。这对提高二手房交易量、活跃二手房市场十分有利。”福州市双安房产代理公司总经理郑爱新说。
　　在业内人士看来，营业税新政对楼市最大的影响，更在于盘活市场的改善性购房需求。金都房产集团厦门有限公司总经理姚金连一直呼吁政府应鼓励和刺激二手房市场。在他看来，消费者对住房的改善性需求是一股不容忽视的力量。目前首次购房者由于资金实力有限，再加上对整个楼市的迷惘，这部分人的住房需求比较难以调动。而改善性需求购房者，由于资金实力较强，受益于营业税新政策，他们将会盘活自己的已有房产，从而带动一手房市场交易量的上升。
　　具体政策尚未出台，不少购房人选择延迟过户
　　虽然减免二手房转让环节营业税，但由于各地相关细则尚未出台，一些精打细算的二手房购房人选择了延迟过户，等待明年享受新政策带来利好。
　　陈先生是福州各大房产中介公司都熟知的“资深”炒房者。他告诉记者，国家刚刚对营业税政策的调整让他很是兴奋，因为营业税这项在成交价中占据的比重很大，少了这块费用，对购房者具有较大的吸引力，很多人肯定会出手，这给他炒房带来了机会。“但是目前福州市新的营业税征收细则尚未出台，还无法确定什么时候开始执行新的标准，所以现在税务部门还是按照原来的标准征收。我建议购房人如果不着急过户，可以过几天，最好等明年开年后办过户手续，从而享受税收优惠”。
　　陈先生的话实际上代表了不少购房人的心理。浦厦房地产代理有限公司厦门市角滨路门店负责人告诉记者，最近这几天，虽然来店和电话咨询的人多了不少，二手房买卖的意向协议也签了不少，但很多人并没有选择立即过户。该店已有将近60%的客户在交纳定金后延迟了过户时间，等待明年的新政策。
　　业内人士也估计，由于房地产交易管理网公布的数据有一个滞后期，如果营业税具体细则短期内不能出台，过几天官方公布的存量房成交量将明显下滑。
　　尽管二手房购房人暂时“按兵不动”，但多家房产经纪公司负责人告诉记者，几天来购房人网络和电话咨询量大幅上升，“刚性需求特别是购买中小户型的需求都被激发出来了”。
　　房地产行业人气回聚仍待时日
　　采访中，不少业内人士都表示，二手房营业税新政策对活跃二手房市场有积极的促进作用，但是楼市短期内还不会回暖。
　　12月18日，即营业税新政出台后的第一天，记者走访了福州市的多个楼盘。“不要急着现在购房，还是再等等看。”当日，在福州仓山区“尚书坊”楼盘的销售大厅内，正在看房的市民刘先生听闻记者有购房意向时劝道。他说：“近段时间政府接二连三地出台购房优惠政策，说不定过段时间政府还有政策会继续出台，现在出手岂不是亏了？”刘先生的心态其实代表了多数购房者的心态。
　　许多观望者认为，国家还没有完全放开政策，接下来国家肯定还会出台“救市”政策。一位房产中介机构负责人分析，新规“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”，并仅仅减免营业税，还未涉及购房过程中的个人所得税。他说：“不少购房人都预期政府或许会再次降税，这也是不少购房人观望的原因之一。”
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，新政只是在交易环节减免相关税费，还是没有涉及需求环节。交易环节税费的减免优惠往往低于开发商的打折，实际上开发商的让利优惠对买方市场的影响更大。政府的新政更多只是体现在提振购房信心层面，市场的回暖更多是有赖于开发商的行为。“就福州房地产市场而言，目前房价仍然处于高位，普通老百姓仍然支付不起”。因此，楼市要真正趋稳、回暖的很重要的两个前提是，明年宏观经济面实现好转和届时的房价已经回调到多数购房者的经济承受能力范围之内。
　　一个“炒龄”7年的资深投资客说：“我们现在是订单没了，工厂停工，倒闭的也不少；投资煤矿的，煤价也跌了一半；就算钱从股市楼市中跑了出来，也都套在工厂、煤矿这些投资里了。”他认为，房地产市场的发展除了政策因素之外，还是要受到整个经济大环境的影响，如股市的影响，消费能力的影响等。