土地增值税筹划技巧
——更新时间：2009-02-20 03:37:27 点击率: 2778
其实，尽管我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。在此，笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧。
巧用特殊扣除项目规定
《土地增值税暂行条例实施细则》规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。“
这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资则不必，可利用另外一种方法。
例1：甲房地产公司2008年1月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。
对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220万元；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）×5%=310万元。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。
例2：甲房地产公司2008年2月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。
现在需要公司决定是否提供金融机构证明，同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220万元；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为80+（1000+1200）×5%=190万元。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。
企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。
需要注意的是，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。如果筹划企业不能提供有关合法有效凭证的，不予扣除。
分散有关经营收入
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算。这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。
例3：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400×100%=150%.
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元；应该缴纳营业税1000×5%=50万元；应当缴纳城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。
如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300×100%=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元；营业税700×5%=35万元；城市维护建设税和教育费附加35×10%=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元；城市维护建设税和教育费附加9×10%=0.9万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过税收筹划，企业可减轻税收负担91.6[396.6-305]万元。
增加扣除项目金额
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
例4：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元，增值率为200/800×100%=25%，该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元；营业税1000×5%=50万元；城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。
如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200/1000×100%=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10%=6万元。如不考虑企业所得税，则该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。比筹划前增加利润49[134-85]万元。
利用核定征收方法
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
这一政策规定，无疑为企业进行税收筹划留了一道“口子”。因为如果企业不能够提供证明，在现实的操作中，很可能就可以按照预征额来缴税，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。对于企业来说，筹划时具体可通过下列公式确定（以建造普通标准住宅为例）：假设取得房产收入为A，扣除项目金额为B，当地土地增值税的预征率为a%，增值率为X.（1）当X≤20%时，由于免征，则宜采用清算方式；（2）当20%≤X≤50%时，适用30%税率，如果（A-B）×30%≤A×a%，则宜采用清算方式，反之，宜采用核定征收方法；（3）当50%≤X≤100%时，适用40%税率，如果[（A-B）×40%-B×5%]≤A×a%，则宜采用清算方式，反之，宜采用核定征收方法，依次类推……
例5：2008年，某房地产开发公司按当地一般民用住宅标准建造了一座住宅楼，预计以市场价格销售收入为1300万元，假设扣除项目金额为1000万元，当地土地增值税的预征率为2%.如果进行清算，则增值额为1300－1000＝300万元，占扣除额的300÷1000×100%=30％，应纳土地增值税=300×30％＝90万元。
如果该房地产公司事先进行税收筹划，使税务机关对该项工程只得采用“按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”，那将有可能按照预征额来缴税=1300×2%=26万元，比筹划前节税64（90-26）万元之多。
