一、应税房产界定
由于企业不仅拥有房屋，还拥有非房屋建筑物、房屋的各种附属设备和配套设施、地下建筑等，税法还规定了部分房产免税。因此，纳税人很容易出现应税房产的对象难以确定的问题，特别是出现简单地将不动产等同于房产，以及将非房屋建筑物作为应税房产或将附属设备、配套设施硬性剥离的不当现象。
房产税的纳税范围是城市、县城、建制镇、工矿区的房产。纳税人要避免片面理解应税房产的概念，要明确哪些是房产免税，准确把握应税房产的范围和具体纳税对象的相关规定。
１、应税房产
所谓房产，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。税法认定的房产不同于会计上的不动产。
（１） 区分房产与非房屋建筑物。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窖以及各种油气罐等，均不属于房产。企业在申报房产税时，应避免出现误把建筑物当作房产而多申报纳税的情况。
（２） 房产应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水管道及电力、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台、房屋的装修等。企业在申报房产税时，应避免将与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施单独估价，硬性剥离，而少申报纳税的情况。
（３）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。纳税人在申报房产税时，应避免将具备房屋功能的地下建筑应税未税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
２、企业免税房产
税法规定，下表所示的企业的房产属于经财政部批准免税的房产。
企业房产税优惠一览表
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优惠对象 |
税法规定 |
备 注 |
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毁损不堪使用的房屋，在停止使用后
大修停用在半年以上的、在大修期间的房屋
在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋（在施工期间的、不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的）
对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林资源保护工程实施企业和单位用于天然林保护工程的房产
对由于国家实行天然林资源保护工程造成森工企业的房产闲置１年以上不用的
企业办的学校、医院、幼儿园、托儿所自用的房产
铁路局及国有铁路运输控股公司（含广铁＜集团＞公司、青藏铁路公司、大秦铁路股份有限公司、广深铁路股份有限公司等，具体包括客货、编组站，车务、机务、工务、电务、水电、供电、列车、客运、车辆段）、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快运股份有限公司的房产 |
免税
免税
免税
免税
暂免税
免税
继续免税 |
经有关部门鉴定
经纳税人申请，税务机关审核
如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收次月起，依照规定征收房产税
对上述企业和单位用于天然林资源保护工程以外其他生产经营活动的房产仍按规定征收房产税
用于国家天然林资源保护工程的免税房产应单独划分，与其他应税房产划分不清的，应按规定征税
闲置房产用于出租或企业重新用于天然林资源保护工程之外的其他生产经营的应依照规定征收
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此外，房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、虚减原值、租金收入
由于房产税的计税依据既有从价计征，也有从租计征，特别是以房产为载体的附属设备和配套设施、土地使用权的价值可能单独入账，房产原值还可能发生变动。因此纳税人很容易出现房产原值、租金收入确认错误的问题，特别是出现少计房产原值，混淆从价计征与从租计征的错误问题，带来涉税风险。
房产税的计税依据分为两种：一是从价计征，二是从租计征。房产余值、租金收入的准确确定，是应纳税额正确计算的前提。
１、房产原值确认——从价计征
房产税以房产值一次减除10％-30％以后的余值为计税依据。具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。这里的关键问题是房产原值的确认。
纳税人在房产原值的确认过程中，应注意以下问题：
（１） 房屋附属设备和配套设施的价值应计入房产原值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备、配套设施。这样的附属设备、配套设施往往不再单设“固定资产”科目核算。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独与记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值的，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
对纳税人未按规定记载房产原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
若企业因合并、分立等原因，房产按评估后的价值重新入账的，应以“固定资产”科目记载的评估后的房屋新的原值计征房产税。
（２） 房产原值包括转入的土地使用权账面价值。按照会计制度的规定，企业开发房地产时，应将土地使用权的账面全部转入开发成本。因此，企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入与此相关的在建工程成本。纳税人不能为了中，而出现把土地使用权单独作固定资产处理或作为无形资产处理而不予以结转的做法。
（３） 纳税人对原有房屋进行改、扩建的，要相应增加房屋的原值。改、扩建后新增房屋的价值记入“固定资产”科目。
（４） 自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途房产，以房屋原价的50%－60%应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价70％-80％作为应税房产原值；房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
２、租金收入确认——从租计征
房产出租的，以房产租金收入为计税依据。这里的关键问题是房产租金收入的确认。
纳税人在房产租金收入的确认过程中，应注意以下问题：
（１） 房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（２） 如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，依然要确定租金额计税，由房产的产权所有人缴纳房产税。
（３） 将房产租金与场地租金在合同中分别注明，场地租金只交营业税，不交房产税。此外，物流公司的仓储收入、酒店的住宿收入、自动化停车场收取的停车费不属于租金收入，不缴房产税。
３、从价计征与从租计征
（１） 关于融资租赁的房产。融资租赁的房产适用从价计征，租赁期内的纳税人，由当地税务机关确定。
（２） 关于投资联营的房产。投资者以参与利润分红、共担风险的形式投资联营的房产适用从价计征；投资者以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金的，对该“固定收入”视为租金收入，适用从租计征。
（３） 对于同一房产部分自用、部分出租的，应按自用面积比例，计算房产自用部分的价值，适用从价计征；对于出租部分，适用从租计征。
（４）对于同一房产，部分时间出租、部分时间自用的，应按时间比例分别按房产租金计税和按房产原值计税。
可见，纳税人如果能准确确定应税房产的范围，正确计算房产余值及租金收入，就会大减少房产税计算中的不当做法，合理纳税。
